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甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅

来源：焚题库 [ 2017年4月29日 ] 【大中小】

简答题 甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m

。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m

。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元／m

，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元／m

售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元／m

，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？

参考答案：

乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；
二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；
三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；
五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元／m，售出6栋的平均价格为3860元／m，比较吻合，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。