下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

简答题 　(一)
　　下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
　　1．确定房地出租客观租金
　　应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295．60元/m2，比准租金B=311．50元/m2，比准租金C=280．88元/m2。
　　根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：
　　客观租金=(295．60+311．50+280．88)元/m2÷3=295．99元/m2
　　2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015mz)房地年总收益=房屋建筑面积×租金
　　=9015m2×295．99元/m2=2134680元
　　3．计算房地出租年总费用
　　房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
　　(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%
　　=2134680元×3%．=64040元
　　(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。
　　房屋出租维修费=房屋重置价×2%
　　=9015m2×750元/m2×2%=135225元
　　(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0．2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
　　房屋年保险费=房屋重置价×0．2%
　　=9015m2×750元/m2×0．2%=13522元
　　(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税
　　按房屋出租年租金的5%计。
　　房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元
　　营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元
　　税金合计=房产税+营业税
　　=(256162+106734)元=362896元
　　(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期
　　=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元
　　(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元
　　4．计算房地纯收益
　　房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用
　　=(2134680-768862)元=1365818元
　　5．计算土地纯收益
　　(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。
　　(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。
　　(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
　　房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
　　=9015m2×750元/m2×75%-5070938元
　　房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率
　　=5070938元×10%=507094元
　　土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元
　　=858724元
　　6．计算土地价格
　　总地价一土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]
　　=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元
　　土地单价=10008428元/2504．1m2
　　=3996．82元/m2(注：土地面积为2504．1m2)
　　请根据上述报告片断回答以下问题：
　　1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明?
　　2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?
　　3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?
　　4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是（　　）。(只有一个选项正确，并请填在括号内)
　　A．替代原则
　　B．最有效使用原则
　　C．预期收益原则
　　D．贡献原则　 
(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。
　　土地估价技术报告
　　第一部分总述
　　一、估价项目名称：××××地价评估
　　二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)
　　三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)
　　四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估
　　五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据：(略)
　　七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日：2008年5月20日～6月1日
　　九、估价日期：2008年5月31日十、估价结果：
　　总地价：1551．88万元；单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2
　　评估价格货币种类：人民币
　　十一、需要特殊说明的事项
　　(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。
　　(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。
　　(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。
　　(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。
　　(5)本报告有效期为半年。
　　(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。
　　十二、土地估价人员
　　(略)
　　2008年6月8日
　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
　　一、估价对象描述
　　1．土地位置状况
　　待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29887．5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。
　　2．土地权利状况
　　该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。
　　3．建筑物和地上附着物状况
　　××塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217．39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。
　　二、地价影响因素分析
　　1．一般因素
　　××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。
　　2．区域因素
　　该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。
　　3．个别因素
　　该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5～4。 
第三部分土地估价
　　一、估价原则
　　(一)主要遵循替代原则可以概括为：
　　(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
　　(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。
　　(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
　　(二)最有效利用原则
　　由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
　　(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。
　　二、估价方法与估价过程
　　依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。
　　1．市场比较法
　　(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表



　楼面地价=15873000元/13217．39m2=1200．92元/m2
　　三、地价的确定
　　1．地价确定的方法
　　选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。
　　2．估价结果
　　总地价：1587．3万元；单位地价：519元/m2；楼面地价：1174元/m2。第四部分附件
　　1．国家建设用地使用证
　　2．××单位房产所有证复印件
(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出错误点并说明原因。
　　土地估价技术报告
　　第一部分总述
　　一、估价项目名称××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估
　　二、委托估价方(略)
　　三、受托估价方(略)
　　四、估价目的
　　根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。
　　五、估价依据
　　1．《人民共和国土地管理法》。
　　2．《人民共和国城市房地产管理法》。
　　3．关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。
　　4．××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。
　　5．××县基准地价成果资料。
　　6．委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。
　　7．××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。
　　8．评估人员实地踏勘及调查取得的资料。
　　六、估价基准日
　　2008年6月26日七、估价日期
　　2008年5月5日至2008年5月16日
　　八、地价定义
　　本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2008年6月26日，
　　设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。
　　九、估价结果
　　土地单价：116元/m2；总地价：348．29万元；总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整；
　　估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。
　　十、需要特殊说明的事项
　　(一)估价假设条件
　　1．本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。
　　2．估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。
　　3．在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。
　　4．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
　　(二)报告使用的限制条件
　　1．本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。
　　2．估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。
　　3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
　　4．本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。
　　(三)土地估价结果有效条件
　　1．在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。
　　2．本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。
　　3．委托方提供的资料真实、有效。
　　(四)其他需要说明事项
　　1．委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。
　　2．本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。
　　3．本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。
　　十一、土地估价师签字
　　估价师姓名估价师证号签名××××××××(签字)××××××××(签字)
　　十二、土地估价机构
　　××评估有限公司(公章)
　　2008年5月16日 
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
　　一、估价对象描述
　　1．土地登记状况估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。
　　地块总面积为30025．23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。
　　2．土地权利状况
　　根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
　　3．土地利用状况
　　根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为30025．23m2，建筑密度为40%～60%，容积率小于或等于1．
　　4．绿地率大于或等于15%。(以下略)
　　二、地价影响因素分析
　　1．一般因素(略)
　　2．区域因素
　　估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。
　　3．个别因素(略) 
 第三部分土地估价
　　一、估价原则
　　1．替代原则(略)
　　2．需求与供给原则(略)
　　3．变动原则(略)
　　二、估价方法与估价过程
　　(一)估价方法选择
　　估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，本案选用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。
　　综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其计算价格和收
　　益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。
　　(二)估价过程
　　1．成本逼近法
　　成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为
　　成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润
　　评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数
　　(1)土地取得费
　　土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。
　　根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2001]207号)，确定估价对象农地取得费为45．85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。
　　根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63．85元/m2。
　　(2)土地开发费
　　土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。
　　(3)利息
　　计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6．572，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则
　　利息={63．85×[(1+6．57%)1-1]+37×[(1+6．57%)1/2-1])元/m2=5．39元/m2
　　(4)利润
　　投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为
　　利润=(63．85+37)元/m2×10%=10．09元m2
　　(5)土地增值收益
　　土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则
　　土地增值收益=成本地价×增值收益率
　　=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率
　　土地增值收益=(63．85+37+5．39+10．09)元/m2×10%
　　=11．63元/m2
　　(6)区域及个别因素修正
　　在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。
　　经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0．96。
　　(7)使用年限修正
　　积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为：
　　使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限
　　=1-1/(1+6%)50=0．9457
　　(8)单位地价计算
　　土地单价=(63．85+37+5．39+10．09+11．63)元/m2×0．96×0．9457
　　=116元/m22．基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对
　　象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为
　　宗地地价=基准地价×K1K2(1+∑K)+F
　　式中
　　K1—期日修正系数；
　　K2—土地使用年期修正系数；
　　∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；
　　F—开发程度差异修正值。
　　(1)基准地价成果介绍
　　根据××县人民政府《关于××县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告》，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。

　工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。
　　(2)估价对象基准地价的确定
　　估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。
　　(3)地价影响因素及修正系数确定
　　基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。

(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定
　　经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表。

(5)期日修正系数的确定
　　由于本次采用的基准地价的基准日为2002年8月25日，而估价基准日为2008年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1．０6。
　　(6)年限修正系数的确定
　　基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。
　　(7)确定土地开发程度差异修正值
　　本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m２、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为(-20-8)元/m2=-28元/m2。
　　(8)单位面积地价计算
　　综上所述，评估宗地修正地价为
　　单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+
　　土地开发程度差异值
　　=[-110×(1-5．0%)×1．06-28]元/m2
　　=83元/m2
三、地价的确定
　　1．地价确定的方法
　　由成本逼近法得到土地单价为116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为1 16元/m2。
　　2．估价结果
　　估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2008年6月26日的国有出让土地使用权价格为
　　土地用途：工业用地；使用年限：50年；
　　土地面积：30025．23m2；土地单价：116元/m2；总地价：348．29万元；总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。
　　第四部分附件
　　附件一：土地估价委托书复印件
　　附件二：待估宗地《国有土地使用证》复印件
　　附件三：委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件附件四：待估宗地区域位置图
　　附件五：待估宗地现状照片
　　附件六：受托估价机构资质证书及营业执照复印件