2016年司法考试卷三《民法》备考习题及答案(2)

　　1、甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的?

　　A、乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

　　B、优先购买权的顺序依次是乙、丙、丁

　　C、乙、丙、丁都有优先购买权

　　D、优先购买权的顺序依次是乙、丁、丙

　　答案：CD

　　解析：关于优先购买权享有者主要包括：共有人、承租人和次承租人，先后顺序是共有人、次承租人、承租人。因此。CD正确。

　　2、根据我国《物权法》的规定，在下列关系中，不属于共同共有关系的有

　　A、甲乙丙三人各出资2.5万元，购买一房屋

　　B、甲乙丙三人共有一栋房屋，甲乙主张为按份共有，丙主张为共同共有，但都没有证据

　　C、甲乙夫妻结婚后约定，各自的收入分别所有

　　D、甲乙夫妻离婚后约定，房屋归女方所有，男方暂住两年

　　答案：ABCD

　　解析：共同共有一定要有共同关系存在，主要包括，夫妻、家庭、继承发生后遗产分割前的遗产和合伙财产，同时在共有状态不明的时候，除非有以上共同关系，一律推定为按份共有。本题中，A明显是按份共有;B项状态不明，又没有共同关系，推定为按份共有;CD尽管是夫妻，但是有约定，排除了共有。

　　3、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的?

　　A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

　　B.一层住户甲对三、四层间专有部分的楼板不享有民事权利

　　C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

　　D.四层住户丁在经过甲乙丙的同意之后，可以在楼顶建一花圃

　　E. 住户乙可以放弃该住宅楼的外墙的广告收入

　　F. 住户乙因放弃了外墙广告收入，因此，可以拒绝承担对于住宅外墙进行维修的费用

　　答案：ABDE

　　解析：对于共有部分，不管权利的大小，都要共同行使权利，因此，AD正确;对于三四层之间专有部分的楼板，甲没有权利，B对;尤其要注意的是，建筑物区分所有权中不存在优先购买权问题，不能和按份共有混淆在一起。同时，对于共有部分的权利是可以放弃的，但是，对于共有部分的义务不能不履行，故E正确F错误。

　　4、关于建筑物区分所有权及物业服务合同的表述正确的是：

　　A、改建、重建建筑物及其附属设施的需要面积和人数的2/3以上同意

　　B、建筑物规划的车库应当按照配置比例优先满足业主的需要

　　C、只要不违反法律、法规及管理规约，小区住宅即可改成商用

　　D、住宅改为商用的除遵循管理规约外，还应取得本栋楼业主的同意，与非本栋楼的业主没有关系

　　E、建设单位、业主大会和业主委员会与物业公司签订的合同，对于后来的业主具有约束力

　　F、物业公司的公开承诺及服务细则认定为合同的组成部分

　　G、物业公司依合同或有关规定提供服务业主以未接受或者无需该服务而抗辩的不应支持。

　　H、当业主与实际使用人不一致时可约定由实际使用人交纳物业费，实际使用人未交者，业主承担连带责任。

　　I、如果业主大会依法作出解聘物业公司的决定，如有拖欠物业费，物业公司应向具体业主主张。

　　答案：ABEFGHI

　　解析：对于特殊事项的决定需要面积和人数的2/3以上【包括2/3】，一般事项的决定是面积和人数的过1/2多数【不包括1/2】，故A正确;车库首先满足业主需要有一个配置比例的限制，B对;住宅改成商用的，除了遵循法律、法规和管理规约之外，还要经过利害关系业主同意，所谓利害关系业主，主要指本栋的业主，如果不是本栋楼的业主，主张自己有利害关系的，需要自己举证证明利害关系的存在，故CD错误。EFGHI五个选项的内容，是今年新增的《物业服务合同的司法解释》中的新增内容，非常值得关注!

　　5、在下列民事纠纷中，哪些按相邻关系处理?

　　A、甲在自家院内挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷

　　B、甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷

　　C、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷

　　D、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷

　　E、甲开发商购得一块土地的使用权，欲建一露天餐厅，其与该土地相邻的乙约定，乙不得再建露天餐厅，为此甲给予乙每年3万元的补偿

　　F、甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷

　　G、甲乙前后相邻，由于在前的甲建房过高导致乙冬季四个月见不能接受阳光照射。

　　答案：ACDG

　　解析：A选项是典型的开掘危险的相邻关系纠纷，正确;B选项要在别人的土地上修水渠，已经不是基本的需求，应该是属于地役权的范围，同时注意，如果题目中交代要在别人的土地上修路，也不属于相邻关系，道理与修渠同，错误;CD两个选项是属于典型的用水排水纠纷，尤其注意D选项是不以直接相邻为条件的相邻关系纠纷，因此，都正确;E选项是因约定而产生，显然不是法定的相邻关系，错;F选项明显属于动物侵权，错;G选项属于相邻关系中的通风采光关系，正确。

　　6、李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。下列哪一选项是不正确的?

　　A、该约定属于有关相邻关系的约定

　　B、该约定属于地役权合同

　　C、如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

　　D、如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

　　答案：A

　　解析：本题中，李某与张某约定在张某的土地上修路，而且支付了报酬，显然是属于地役权的范围，相邻关系是法定的，不需要约定，因此A错B对。对于CD两个正确选项一定要认真掌握，充分说明了地役权在没有登记的情况下是如何对抗的，规则是，【地役权没有登记的，权利人变动没有影响，义务人变动原来的权利人不得对抗善意第三人】。

　　7、在设立地役权的问题上，对于土地所有权人和土地使用权人之间的关系说法正确的是：

　　A、土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权

　　B、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权

　　C、土地所有权人在土地设立地役权没有登记的，不得对抗善意第三人

　　D、土地所有权人在土地上设立地役权，登记与否都可以对抗善意第三人

　　答案：ABD

　　解析：根据物权法162和163条的规定，土地所有权人和土地使用权人之间的关系在地役权问题上有点特殊，和上一个题目当中个人之间设立地役权完全不同，和登记没有任何关系，只要所有权人设了，不管是享有还是负担地役权，获得土地使用权的人都直接享有权利或者负有义务，同时，在土地使用权设立之后，不经过使用权人的同意，所有权人在土地的使用期间内，不得再设地役权。

　　8、在设立抵押的过程中，对于土地使用权和土地之上的财产的表述不正确的是：

　　A、对于建设用地使用权而言，当用建设用地使用权抵押的，及于已经存在的建筑物

　　B、农村的房屋及宅基地使用权可以一起抵押

　　C、地上农作物可以与土地承包经营权可以一起抵押

　　D、集体土地使用权一律不得抵押

　　答案：BCD

　　解析：用建设用地使用权抵押的，如果建筑物已经存在的话，两者要一起抵押，那建筑物抵押的，建设用地使用权也要一起抵押，但尤其要注意的是，当建筑物不存在的时候，用建设用地使用权设立抵押之后又增加的新的建筑物的，在实现抵押权的时候，要将建筑物和土地一起处分，但是，对于新增建筑物的部分没有权利优先受偿，因此，A对;集体土地使用权(主要指宅基地使用权和土地承包经营权)一般都是不能抵押的，设立抵押一般无效，但是有两个例外，即四荒用地的土地承包经营权和乡镇企业用地随厂房一起可以抵押，因此，BCD都是错误的。

　　9、对于抵押中的登记表述正确的是：

　　A、用建设用地使用权和可以抵押的土地承包经营权抵押的，不登记不能设立抵押权

　　B、用在建房屋及正在建造中的航空器、船舶抵押的，自登记时设立抵押权

　　C、要设立浮动抵押应当进行登记

　　D、用一般动产设定抵押没有登记的，可以补办登记，登记前不得对抗善意第三人

　　答案：ACD

　　解析：建设用地使用权和四荒用地的承包经营权抵押的不登记不能设立，A对;船舶和航空器属于动产，不登记只是不能对抗第三人，故B错;根据物权法189条的规定，浮动抵押应当登记，C对;一般动产抵押，登记对抗，没有登记的，在第三人出现之前可以补办登记，登记之后可以对抗第三人，D对。

　　10、对于抵押权人的权利表述正确的是：

　　A、由于抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求停止该行为，并要求恢复到原来的价值或者提供相应的担保。

　　B、抵押权人有权收取抵押物的孳息

　　C、抵押权人行使抵押权不受诉讼时效的限制

　　D、顺位在前的抵押权人可以通过和抵押人达成协议实现抵押权，任何人不得干涉

　　答案：AB

　　解析：选项A说的是保全请求权，如果要求之后，抵押人不恢复到原来的价值，也不提供的相应的担保的，可以要求债务人提前清偿(注意：只有保全请求权中有提前清偿)，正确;当开始行使抵押权之后，抵押权人有权收取孳息，因此，B正确;根据物权法202条的规定，抵押权受主债务诉讼时效的限制，因此C错;顺位在前的抵押权人可以通过与债务人达成协议实现抵押权，但是，一旦协议内容损害其他债权人的利益，可以进行撤销，故D错。

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