适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等

　　(二)掌握：土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法

　　土地取得费：为取得土地使用权而支付的费用

　　1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费

　　2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费

　　土地开发费

　　基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费

　　投资利息

　　资金的时间价值，包括两部分：土地取得费利息和土地开发费利息

　　土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期

　　土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算

　　开发商利润

　　以取得费和开发费为基数，以合理的利润计算

　　所有权收益

　　两种计算方法：

　　1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率

　　收益率根据经验确定，一般在10~30%之间

　　2、以出让金为标准

　　(三)成本法的应用

　　1. 某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为每平方米( )元。

　　A. 250

　　B. 500

　　C. 1 000

　　D. 2 000

　　2. 从方法论的角度看，基准地价修正法属于( )。

　　A. 收益法

　　B. 重置成本法

　　C. 市场法

　　D. 专家咨询法

　　3. 在用路线价法进行土地价格鉴证时，标准深度一般以路线价区段内临街各宗地深度的( )为准。

　　A. 众数

　　B. 算数平均数

　　C. 中位数

　　D. 几何平均数

　　4. 土地资产的( )构成了土地资产市场价格的基础。

　　A. 稀缺性

　　B. 位置固定性

　　C. 可垄断性

　　D. 价值增值性

　　5. 影响土地使用权价格的社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、( )和城市化四个方面。

　　A. 经济发展状况

　　B. 土地出让方式

　　C. 房地产投机

　　D. 环境质量

　　6. 某单位于2000年1月1日以出让方式取得一宗面积为1 000平方米的土地，用途为商业。2002年1月1日建成一幢建筑总面积为63 000平方米商住楼，建筑物的耐用年限为50年，2004年6月1日价格鉴证机构对该宗地在2004年1月1日的土地价格进行鉴证。经调查预测，该宗地在未来收益年限内的每年纯收益为100万元，土地收益率为10%，银行存款利率2.25%，房地产收益率为12%，则该宗地使用权在鉴证基准日的价格为( )万元。

　　A. 662

　　B. 819

　　C. 968

　　D. 1 000

　　8. 在以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成房屋，用于营利性出租的，出租人应当向国家上缴( )。

　　A. 土地增值税

　　B. 土地出让金

　　C. 土地收益

　　D. 租金

　　9. 建筑密度是指一块土地上( )的百分比。

　　A. 建筑面积与土地总面积

　　B. 建筑面积与底层建筑面积

　　C. 底层建筑面积与土地总面积

　　D. 建筑面积与实用面积

　　10. 某宗土地面积2000平方米，其地面上有一幢12层建筑物，其中1-3层每层建筑面积700平方米，4-12层每层建筑面积是底层建筑面积的90%，该宗土地的容积率为( )。

　　A. 1.05

　　B. 3.78

　　C. 3.885

　　D. 4.2