一、单项选择题

　　1. B

　　2. C

　　解题思路：运用土地残余法公式

　　3. C

　　解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4(万元)

　　4. B

　　解题思路：180×(500/165)+150×(1000/120)=1795.45(万元)

　　5. B

　　解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57(万元)

　　6. C

　　解题思路：15%+50%×60%=45%

　　7. B

　　解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000(元);

　　土地净收益=1200×200×8%=19200(元)

　　建筑物年纯收益=28000-19200=8800(元)

　　8. B

　　解题思路：3000/2=1500(元/平方米)

　　9.A

　　解题思路：尚可使用年限=50-30=20(年)

　　10. C

　　解题思路：70/(8%-1%)=1000(万元)

　　二、多项选择题

　　1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE

　　6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE

　　三、判断题

　　1.错2.错3.错4.错5.错6.错7.错8.对9.对10.错

　　四、计算题

　　1.解：

　　(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用

　　拆迁补偿、安置费用：50000÷667=75元/平方米

　　其他费用：30000÷667=45元/平方米

　　土地开发费用：150，000，000÷1，000，000=150元/平方米

　　每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270元/平方米

　　(2)计算利息：

　　第一期利息：270×3/4×10%×2×0.5=20.25(元)

　　第二期利息：270×1/4×9%×1×0.5=3.0375(元)

　　每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

　　(注:由于第一年投入总投资的3/4，开发期为2年，利率10%，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。)

　　(3)计算利润：270×10%=27(元)

　　(4)计算土地成本：270+23.29+27=320.29(元/平方米)

　　(5)计算待估土地公平市场价值：

　　320.29×(1+10%)=352.32(元/平方米)

　　每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。

　　(2)计算过程：

　　前五年的租金收益分别为：R1=8(万元)

　　R2=8×(1+2%)=8.16(万元)

　　R3=8×(1+2%)2=8.32(万元)

　　R4=8×(1+2%)3=8.49(万元)

　　R5=8×(1+2%)4=8.66(万元)

　　后五年的租金收益均为：R=15(万元)

　　折现率为：r=10%

　　(3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得P=66.75(万元)

　　3.解：

　　(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

　　(2)进行交易时间修正。

　　交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07

　　交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05

　　交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

　　(注： 由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。)

　　(3)进行区域因素修正。

　　交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

　　交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163

　　交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075

　　(注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。)

　　(4)进行个别因素修正。

　　关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

　　土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%)：

　　交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659

　　交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995

　　交易实例B的个别修正系数=1.03

　　交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995

　　(5)计算待估土地初步价格。

　　A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)

　　B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)

　　C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米)

　　(6)采用算术平均法求得评估结果。

　　待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)

　　待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)

　　因此，这一地块的评估值为994200元。

　　4.解：

　　(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：

　　地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

　　(2)计算楼价：

　　楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)

　　(3)计算建筑费和专业费

　　建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)

　　专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)

　　(4)计算销售费用和税费

　　销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)

　　销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)

　　(5)计算利润

　　利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%

　　(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)

　　(6)计算利息

　　利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1]=0.1236×地价+990，000

　　(注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.)

　　(7)求取地价

　　地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1×地价-1,650,000-0.1236×地价-9,900,000

　　地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)

　　(8)评估结果

　　单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)

　　楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)

　　5.解：

　　根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积

　　根据上述所给的数据资料带入公式：

　　待估宗地总价=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15=338400(元)

　　6.解：

　　由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。

　　(1)在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%

　　(2)在建工程评估值=400000×31%=124000(元)