一、单项选择题

　　1.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于(　)。

　　A.400 万元

　　B.392万元

　　C.402万元

　　D.390万元

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 参见教材182页，500-11×[500×(1-2%)/50]=392.2万元。

　　2.土地的自然供给是( )。

　　A.有弹性的

　　B.无弹性的

　　C.多方向性的

　　D. 可垄断的

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 教材154页，土地的自然供给相对稳定。

　　3.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：

　　可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.O，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于(　)元/平方米。

　　A.2 160

　　B.2 400

　　C.2 430

　　D.3 240

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 P= 2 700×1.6/1.8=2 400。与教材192页的【例5-6】类似。

　　4.利用基准地价修正法评估宗地价格时，待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价×( )×其他因素修正系数。

　　A. 年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

　　B. 年期修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

　　C.年期修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

　　D.年期修正系数×区位因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 参见教材216页的公式5-27。

　　5.用收益法评估房地产，客观总费用不包含的费用是()。

　　A.管理费

　　B.维修费

　　C.税金

　　D.折旧费

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 参考教材179页，房地产总费用不包括折旧费。

　　6.房地产评估中，楼面地价×容积率=( )。

　　A.土地总价

　　B.土地单价

　　C.房地产总价

　　D. 建筑物单价

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 教材167页，楼面地价=土地单价/容积率，所以土地单价=楼面地价×容积率。

　　二、多项选择题

　　1.下列哪些属于土地开发中”三通一平” 的范畴? ( )

　　A.通水

　　B. 通气

　　C. 通电

　　D. 通讯

　　E.平整地面

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 见教材P198。

　　2.下列因素中属于土地个别因素的是( )

　　A. 形状因素

　　B.开发质量

　　C. 用途因素

　　D. 建筑物与环境协调一致

　　E.面积因素

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 见教材P174-P175。

　　3.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有()

　　A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益

　　B.净收益不应该是实际净收益(指在现状下被估房地产实际取得的净收益)，而应该是客观净收益(房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期)，只有客观净收益才能作为评估的依据

　　C.净收益=客观总收益-客观总费用

　　D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

　　E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 参见教材177-179页。

　　三、综合题

　　有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。

　　【正确答案】 (1)面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。

　　年总收益=2*365*5000=3650000元。

　　(2)年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250

　　(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750

　　(4)房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750

　　(5)建筑与专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000

　　(6)建设期为2年，地价的资金占用两年;建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。

　　利息=地价*[(1+6%)^2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236地价+1155000

　　(7)开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%

　　开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2地价+3850000

　　(8)立方程：

　　地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000

　　解方程，地价=9069016元。