【例题2.综合题】评估对象宗地A的具体资料如下：

　　(1)评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。

　　(2)评估对象基本情况：

　　宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。

　　(3)宗地开发情况：

　　不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。

　　(4)市场调研情况：

　　评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。

　　评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。

　　“建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。

　　【要求】

　　根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值;

　　⑴写出评估思路或技术路线;

　　⑵写出评估步骤和评估结果;

　　⑶对评估结论作出必要的说明。

　　『正确答案』

　　(1)评估技术路线

　　①比较宗地开发方案;

　　②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。

　　(2)比较开发方案

　　①计算开发住宅的地价

　　卖楼价=2000×4×4000=32000000(元)

　　注意：卖楼价的计算没有扣除销售。

　　建筑费=2000×4×1800=14400000(元)

　　专业费用=14400000×10%=1440000(元)

　　利息=地价×[(1+6%)^2-1]+(14400000+1440000)×[(1+6%)^1-1]

　　=0.1236×地价+15840000×0.06

　　=0.1236地价+950400

　　利润=(地价+14400000+1440000)×15%=0.15地价+2376000

　　销售费用=32000000×3%=960000(元)

　　建设中的税费=32000000×4%=1280000(元)

　　地价= 32000000-14400000-1440000-0.1236地价-950400-0.15地价-960000-1280000

　　1.2736地价=12969600

　　地价= 10183417.09

　　②计算开发公寓的地价

　　建成后第一年净租金=2000×4×350×0.9×(1-5%)=2394000(元)

　　【注意】净租金计算已经扣除了出租过程中的税款，以便后续计算出出租实现的房屋价值

　　总租金净收入(出租实现的楼价)

　　=2394000/(8%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+8%)]68} =39900000×(1-0.0205)=39900000×0.9795=39082050(元)

　　建筑费=2000×4×2000=16000000(元)

　　专业费用=16000000×10%=1600000(元)

　　利息=地价×[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)×[(1+6%)1-1]

　　=0.1236×地价+17600000×0.06

　　=0.1236地价+1056000

　　利润=(地价+16000000+1600000)×15%=0.15地价+2640000

　　建设中的税费=39082050×4%=1563282(元)

　　地价=39082050-16000000-1600000-0.1236地价-1056000-0.15地价-2640000-1563282

　　1.2736地价=16 222 768

　　地价=12 737 726.13(元)

　　(3)评估结论及其说明

　　评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于12 737 726.13元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。

　　(二)选择题

　　【例题1·单选题】某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为(　)。

　　A.79.23万元

　　B.80万元

　　C.60万元

　　D.100万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23万元。