答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于负外部性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 选项A由于专业性强，变现困难;选项B由于价值量大，且未明确分割情况，变现困难;选项C由于开发程度低，变现困难。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 房改房是按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 建(构)筑物自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 建(构)筑物需求的价格弹性，表示建(构)筑物需求量变动对建(构)筑物价格变动的反应程度。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 选项BC，属于权利状态调查;选项D属于区位状态调查。

　　【该题针对“现场调查——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产区域因素调整系数=97/100×100/102=0.95。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 可比实例房地产带有债权债务的，应进行债权债务的“剥离”。单纯房地产价格=256-16+27=267 (万元)。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：(1)搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料;(2)搜集有关房地产收入、成本、税费、利润等资料;(3)确定房地产净收益;(4)确定房地产收益期限;(5)采用适当的收益法模型估算房地产收益价格。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 住宅价格=5000/9%×[1-1/(1+9%)10]=320882.89(元)。则该住宅的每平方米价格=320882.89/400=802.2(元)。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3 年平均年产值的30倍。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项A错误，在建工程与一般工程的特点相比，具有所有权的相对确定性;选项B错误，在建工程具有合法性;选项D错误，在建工程的可比性差。

　　【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。

　　【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 在建工程完工率=25%+45%×70%=56.5%。在建工程评估值=500×56.5%=282.5(万元)。

　　【该题针对“在建工程评估应用举例”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 采用基准地价修正法的前提条件是：(1)当地政府已公布基准地价;(2)可以取得基准地价修正体系;(3)在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 基准地价，是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条件。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 最完整的建(构)筑物所有权形式是完全所有权。它可以区分为私人所有权和公共所有权。

　　2、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 选项BE属于对建(构)筑物实体状态了解的内容。

　　【该题针对“建(构)筑物评估基本事项的明确”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 选项E错误，对于基础、主体结构的检查，评估人员往往结合专业机构出具的鉴定意见，而非亲自测量。

　　【该题针对“现场调查——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 公式成立包含三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】 2013年8月15日取得土地，2年建设期，故建设期为2013年8月15日至2015年8月15日;2015年8月15日前半年开始销售，故2015年2月15日至2016年2月15日为销售期;价值时点即拟取得土地时开始即2013年8月15日。

　　【该题针对“剩余法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 建(构)筑物的社会经济特征包括：价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性、资产的组合性。建(构)筑物的自然特性有：不可移动性、耐久性和数量有限性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 根据公式：被估宗地地价=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数，计算并确定宗地价格。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 选取可比实例应符合下列要求：(1)是估价对象的类似房地产;(2)成交日期与估价时点相近，不宜超过一年;(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。选项D错误，房地产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　三、综合题

　　1、

　　【正确答案】 年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(万元)

　　V44=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)44]=1044.79(万元)

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　【正确答案】 V16=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)16]=829.94(万元)

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　【正确答案】 V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(万元)

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】