三、案例分析题(50分)

　　(一)

　　根据下列材料，请回答下列各题

　　房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区可以眺望海边风景的最后一套别墅，遂打电

　　话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月;要约发出后第15天，甲与乙 签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权登记。第21天，甲与不知情的 丙签订买卖合同，丙支付了全部房款，双方办理了产权登记。第25天，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第27天，该别墅被意外焚毁。甲企业曾经与相邻的土地上的使用权人戊公司签订 过合同，约定戊不得在其土地上修建楼房，以此保证别墅区的风景眺望，甲企业因此每年向戊公司支付30万元。

　　甲、乙之间的买卖别墅的合同是否因未办理登记而无效?

　　正确答案：

　　答案解析：

　　甲、乙之间买卖别墅的合同不因未办理登记而无效。根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　(二)

　　案例中别墅的所有权人是谁?说明理由。

　　正确答案：

　　答案解析：

　　本题中，别墅的听有权人为丙。因为本案买卖的标的为不动产，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，丙因为办理了登记而享有了别墅的所有权。甲、乙之间未办理登记，因此乙没有取得该别墅的所有权，丁因为不符合善意取得的要件之一(转让的财产依照法律规定应当办理争记的已经登记，而丁未与甲办理登记)，因而也不能取得别墅的所有权。

　　(三)

　　甲企业与戊公司之间签订合同后形成何种法律关系?在甲企业出卖了别墅后，这种法律关系有何变化7说明理由。

　　答案解析：

　　甲企业与戊公司之间的合同为甲企业设定了地役权，但因为地役权具有随附性，不是独立的物权，随附于需役地，随着需役地的权利状况变动而变动。由于甲企业出售了全部的别墅，需役地随之全部发生转移，因此地役权也随之转移，甲不再享有地役权，转而由丙享有。

　　(四)

　　根据下列材料，请回答下列各题

　　甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定： 租赁期限自1008年1月1日至2011年12月31日，租金为每月6 000元，在每月初的前3天支 付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。

　　2009年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房卖给

　　丙企业，丙企业取得租赁楼房的所有权后，以自己不是租赁合同的当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1 000元，丙企业表示同意。

　　2009年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理

　　睬。乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用5 000元。

　　2009年10月，乙公司另购买了一座办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2010年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6 000元，乙公司表示，维修费用可以抵销5 000元租金，只愿意再支付l000元，但不同煎解除租赁合同。

　　丙企业取得租赁楼房的所有权后，可否以自己不是租赁合同的当事人为由解除租赁合同?简要说明理由。

　　答案解析：

　　丙不能解除租赁合同。租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力。 在本题中，原租赁合同在有效期限内(2011年12月31日之前)对受让人丙继续有效，丙不能以自己不是租赁合同的当事人为由解除租赁合同。

　　(五)

　　丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同?简要说明理由。

　　答案解析：

　　丙可以主张解除租赁合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在本题中。由于乙企业转租时未经出租人丙同意，因此，出租人丙可以主张解除租赁合同。

　　(六)

　　乙公司可否以维修费用抵销5 000元租金?简要说明理由。

　　答案解析：

　　乙公司可以维修费用抵销5 000元租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修。维修费用由出租人负担。在本题中，5 000元的维修费用应当由出租人丙负担，因此，乙公司可以维修费用抵销5 000元租金。

　　(七)

　　根据下列材料，请回答下列各题

　　2011年6月1日，甲、2、丙、丁四人决定投资设立一普通合伙企业，并签订了书面合伙协议。合伙协议的部分内容如下：(1)甲以货币出资20万元，乙以其设备折价出资l6万元，其他三人同意，丙以劳务折价出资12万元，丁以货币出资8万元;(2)甲、乙、丙、丁按:2：2：1：1的比例分配利润和承担风险;(3)由甲执行合伙企业事务，对外代表合伙企业，其经他三人均不再执行合伙企业事务，但签订购销合同及代销合同应经其他合伙人同意。合伙协议中未约定合伙企业的经营期限。该合伙企业经登记于2011年6月20日成立。合伙企业存续期间，发生下列事实：

　　(1)合伙人甲为了改善企业经营管理，于2011年6月25日独自决定聘任合伙人以外的A担任该合伙企业的经营管理人员，并以合伙企业名义为B公司提供担保。

　　(2)2011年7月1日，甲擅自以合伙企业的名义与善意第三人C公司签订了代销合同，乙

　　合伙人获知后，认为该合同不符合合伙企业利益，经与丙、丁商议后，即向C公司表示对该合

　　同不予承认，因为甲合伙人无单独与第三人签订代销合同的权利。

　　(3)2011年7月10日，合伙人丁提出退伙，其退伙并不给合伙企业造成任何不利影响。

　　2011年8月11日，合伙人丁撤资退伙。于是，合伙企业又接纳戊入伙，戊出资4万元。甲、

　　乙、丙、戊之间仍按2：2：1：1的比例分配利润和承担风险。2011年8月15日，合伙企业的债权人C公司就合伙人丁退伙前发生的债务24万元要求合伙企业的现合伙人甲、乙、丙、戊及退伙 人丁、经营管理人员A共同承担连带清偿责任。甲表示只按照合伙协议约定的比例清偿相应数 额。丙则表示自己是以劳务出资的，只领取固定的工资收入，不负责偿还企业债务。丁以自己已经退伙为由，拒绝承担清偿责任。戊以自己新人伙为由，拒绝对其入伙前的债务承担清偿责任。A则表示自己只是合伙企业的经营管理人员，不对合伙企业债务承担责任。

　　(4)2011年8月20日，合伙人乙在与D公司的买卖合同中，无法清偿D公司的到期债务8万元。D公司于2011年8月向人民法院提起诉讼，人民法院判决D公司胜诉。D公司于2011年9月向人民法院申请强制执行合伙人乙在合伙企业中的全部财产份额，合伙企业决定对乙进行除名。

　　甲聘任A担任合伙企业的经营管理人员及为B公司提供担保的行为是否合法?并说明理由。

　　答案解析：

　　甲聘伯A担任合伙企业的经营管理人员及为B公司提供担保的行为均不合法。根据 《合伙企业法》的规定，除合伙协议另有约定的以外，聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营 管理人员以及以合伙企业的财产为他人提供担保，须经全体合伙人一致同意。在本题中，合伙 人在合伙协议中对这些事项如何处理未作约定，因此需要合伙人一致决定，甲未经其他合伙人 一致同意，独自决定这两个事项不合法。

　　(八)

　　甲以合伙企业名义与C公司所签的代销合同是否有效?并说明理由。

　　答案解析：

　　甲以合伙企业名义与C公司所签的代销合同有效。虽然甲的行为超出了他的职权范围， 但是《合伙企业法》规定：合伙企业对合伙人执行合伙事务以及对外代表合伙企业权利的限制， 不得对抗善意的第三人 本题中，C公司为善意的第三人，所以其他合伙人不得以甲超越职权 范围为由否认该合同的效力。