中级经济师考试《房地产专业》重点知识点:动态投资回收期
【知识点】动态投资回收期
■概念
是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后,再来推算投资回收期的,即自投资起始点算起,净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份
■实质
指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间,用于衡量投资项目初始投资回收速度
【知识点】动态投资回收期的计算公式(下述现金流量必须为折现后)
投资回收期=累计净现金流量折现值出现正值的期数
【知识点】动态投资回收期的评价准则
动态投资回收期小于等于基准投资回收期,项目可行
动态投资回收期大于基准投资回收期,项目不可行
【知识点】动态投资回收期指标的优缺点
■优点
容易理解,计算也比较简便,在一定程度上显示了资本的周转速度
■缺点
该指标没有全面地考虑投资方案在整个计算期内的现金流量,不能反映投资回收之后的情况,所以无法准确衡量投资方案在整个计算期内的经济效果
【例题】(2012年真题)房地产投资项目的投资回收期为自投资起始点起至( )等于零止的年数。
A.净现金流量
B.累计净现金流量
C.现金流入减去现金流出
D.累计净现值
『正确答案』B
『答案解析』本题考查投资回收期的相关内容。对房地产投资项目来说,动态投资回收期就是自投资起始点算起,净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份。
【例题】某项目净现金和累计净现金如下表,则该项目的动态投资回收期是( )年。
年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
净现金流折现(万元) |
-2000 |
446.35 |
432.32 |
532.59 |
640.67 |
455.57 |
累计净现金流折现之和(万元) |
-2000 |
-1553.65 |
-1121.33 |
-588.74 |
51.93 |
507.50 |
A.3.O9
B.3.48
C.3.83
D.3.92
『正确答案』D
『答案解析』本题考查动态投资回收期的计算。
【知识点】静态盈利性指标及其计算(四率一期)
■利润率
成本利润率
资本金利润率
资本金净利润率
■投资收益率
■静态投资回收期
【知识点】成本利润率
■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性
项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费
项目总开发建设成本=土地取得成本+开发成本+开发费用
【关注点】
■成本利润率必须假定项目全部建成并销售完成,一个项目只有一个,不分年
■成本利润率大于或等于目标利润率,则项目可行,反之则不可接受
■注意总开发价值这个概念
■销售税费不属于成本,但营销费用属于成本
【知识点】资本金利润率
■反映项目资本金的盈利能力
【例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
『正确答案』D
『答案解析』本题考查资本金利润率的计算。
【知识点】资本金净利润率
【例题】(2016年真题)在同一个房地产投资方案中,资本金利润率(R)和资本金净利润率(r)的关系是( )。
A.R>r
B.R C.R=r D.无法判断两者的大小 『正确答案』A 『答案解析』本题考查静态盈利性指标及其计算。资本金利润率=年税前利润或年平均税前利润/资本金×100%。资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/资本金×100%。因此,资本金利润率>资本金净利润率。 【知识点】投资收益率 投资收益率=年息税前利润或年平均息税前利润÷项目总投资×100% 年息税前利润=年利润总额+利息支出 项目总投资=项目总开发建设成本 【知识点】静态投资回收期 ■在不考虑资金的时间价值的条件下,项目以净收益回收其总投资所需要的时间 ■房地产投资项目,一般自投资起始点算起 当各年的净收益相同时 【重点难点】静态投资回收期与动态投资回收期的关系 ■不折现,发生在每一时点上的钱的价值量是一样的 ■折现,则越向后钱越不值钱,要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资,需要的时间越长 ■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期 ■折现率越大,则两者之间的差距越大 【例题】对于相同的两个房地产投资方案,某动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')之间的关系是( )。 A.Pb B.Pb≤Pb' C.Pb=Pb' D.Pb>Pb' 『正确答案』D 『答案解析』由于动态的有折现,所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期。 2018年初级经济师经济基础章节备考专题(历年考题|辅导资料)