项目

内容

内涵

形式是小型座谈会，挑选一些有代表性的座谈者，在一个房间内，在训练有素的主持人的主持下，就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解

调研关键

是使参与者对主题进行充分、详尽的讨论

优点

①资料收集快、效率高、方法简单易行
②信息广泛、理解深入、创意新颖
③结构灵活、针对性强、有效性高
④调研与讨论相结合

缺点

①对主持人的要求较高
②小组成员选择不当会影响调研结果的准确性和客观性
③后期对资料的分析和说明较困难
④有些涉及隐私和保密的问题很难在会上讨论

项目

内容

内涵

调研人员与受访者一对一访谈

优点

①能够更深入地发掘受访者内心的动机态度
②无群体的压力，可获得更真实的信息
③可对一些较为敏感的问题进行调研
④可将谈话与观察受访者的生理反应联系，更好地评价所获得信息的可信度

缺点

①无法产生受访者之间观点的互相刺激、碰撞和启发
②无结构性，受调研人员素质影响更大
③费用成本较高
④样本量偏小，信息难以进行量化统计和推论

项目

内容

内涵

调研人员直接到项目现场获得信息
无论是否表明身份，调研人员都不会把自己踩盘的目的和真正需要了解的问题告诉对方

优点

①可获取楼盘的某些直接信息
②调研人员能掌握主动权
③具有较强的针对性和实用性

缺点

①所获得的信息较为分散，一般只能进行定性分析的依据，不具有统计意义
②所获得的信息只能说明个案情况，不一定具有代表性
③当楼盘现场人员知道了调研人员的身份后，通常不会提供真实情况

项目

内容

内涵

是指调研人员采用口头交谈的方式向被访问者提出问题，通过被访问者对问题的回答来了解情况，收集有关信息的市场调研方法

分类

面谈访问法是调研人员根据拟定的调研提纲，通过对被访问者的直接访问以获取相关信息的市场调研法。可分为：入户访问、拦截访问、留滞问卷访问

电话访问法是指调研人员运用电话交流的形式，向受访者询问有关问题并获取相关信息的调研方法

邮寄访问法是指调研人员将事先设计好的问卷通过邮局寄给受访者，受访者根据问卷的填写要求，逐一填写和回答调查表中的有关问题，并在规定的日期内将调查表寄回给调研人员的调研方法

网络访问法是指调研人员通过网络进行有系统、有计划、有目的、有组织地收集、调查、记录、整理、分析与调研问题相关的信息，为决策提供依据的调研方法

项目

内容

内涵

调研人员在现场对感兴趣的人、事物及事件现象进行观察、记录以获取信息

特点

①信息具有较高的准确性
②信息具有较强的直接性
③信息具有全面性

优点

①可以获得较为客观真实的第一手资料
②可以避免调研人员的某些成见带来的调研误差
③可以较为自由地进行观察

缺点

①只能描述现象而难以说明理由
②对调研人员的素质要求较高

分类依据

分类

根据观察程序不同

结构式观察（事先有提纲、内容、要求，多用于结论性研究）
非结构式观察（多用于探索性研究）

按被观察对象是否受控制

实验观察（可控制）
自然观察（非控制）

按调研人员是否参与被观察者的活动

非参与观察（调研者完全不介入）
参与观察（调研者介入）

项目

内容

内涵

目标是揭示市场变量之间的因果关系

实验设计方案的种类

①有控制组的事后设计
②无控制组的事前事后设计

优点

①调研所获得的信息较客观实用，可以排除主观估计的偏差
②可以探索尚不明确的因果关系
③具有较强的可控性和主动性

缺点

①调研的时间长、费用高
②管理控制较难，市场的可变因素较难掌控

调研方法

适用情况

小组访谈法

①对房地产市场发展趋势的研判
②房地产开发项目的市场地位
③房地产产品的优劣势分析
④消费者对房地产需求的偏好
⑤房地产开发项目卖点的挖掘
⑥房地产广告主题的设计

深度访谈法

①适用于一些较为特殊的情况
②如对政府房地产宏观调控政策的看法
③对房地产市场走势的判断预测
④对房价问题某些现象的解读
⑤对房地产市场当前一些热点问题的看法

现场踩盘法

①房地产开发项目的前期
②项目的市场定位、项目定位、产品定位决策中
③营销中的价格策略、促销方式、客户调查等

定量方法

适用情况

访问法

观察法

①很难通过访谈法获得信息或在访谈中受访者不愿意提供信息的情况下
②可以作为一种有效的补充调研手段

实验法

房地产市场调研中，用于租售价格实验、广告效果实验、市场定位实验等