一、单项选择题

　　1 【正确答案】 A

　　【试题解析】 韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　4 【正确答案】 B

　　【试题解析】 出售型房地产开发项目中土地取得成本主要包括：①土地使用权出让金;②城市基础设施建设费;③征地拆迁补偿安置费;④土地使用权取得税费。B项属于开发成本。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　5 【正确答案】 C

　　【试题解析】 经营型房地产开发项目是房地产开发商将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发商拥有房地产的所有权，其投资实际上转换成了项目的同定资产。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与经营型房地产开发项目基本相同，主要包括租金收入、自营收入和转让收入;出售型房地产开发项目的现金流入主要以房地产产品的销售收入实现。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　7 【正确答案】 D

　　【试题解析】 按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。其中，编制项目投资现金流量表目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　8 【正确答案】 D

　　【试题解析】 利用最小公倍数法有效地解决了计算期不同的方案之间净现值的可比性问题。但这种方法所依赖的方案重复实施的假定不是在任何情况下都适用。对于某些不可再生资源开发项目，方案可重复实施的假定不成立，这时就不能用最小公倍数法确定计算期;有时最小公倍数法求得的计算期过长，甚至远远超过所需的项目寿命期或计算期的上限，这就降低了所计算方案经济效果指标的可靠性和真实性，因此也不适合用最小公倍数法。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　9 【正确答案】 D

　　【试题解析】 总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产项目。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　10 【正确答案】 B

　　【试题解析】 路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、圊定性、集中性效应，符合题中的要求。电视和广播广告的时间短，且分散;网络广告的效果难以测定。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 稳定价格策略是指在整个营销期间，售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。稳定价格策略一般：适用于房地产市场状况稳定的区域内的销售，或者是在房地产开发项目销售量小，项目销售期短时采用。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　12 【正确答案】 D

　　【试题解析】 市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产(通常称为可比实例)，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法。

　　【知识模块】 房地产估价

　　13 【正确答案】 B

　　【试题解析】 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　14 【正确答案】 A

　　【试题解析】 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　15 【正确答案】 C

　　【试题解析】 业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情况有：①20%以上业主提议;②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　【知识模块】 物业管理

　　16 【正确答案】 D

　　【试题解析】 根据等额还款抵押贷款计算公式：，已知贷款本金p=20万元，贷款月利率i=0.5%，贷款期数n=5，则每月应归还的贷款本息为：

　　【知识模块】 房地产金融

　　17 【正确答案】 A

　　【试题解析】 B项，房地产责任保险主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任;C项，综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有综合职能：D项，财产损失保险是指以各种有形资产及其栩关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保险人提供风险保障的财产保险。

　　【知识模块】 房地产金融

　　18 【正确答案】 C

　　【试题解析】 下列行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让;②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;③房屋买卖、赠与和交换。

　　【知识模块】 房地产税收

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 对于销售不动产，营业税税率为5%，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。城市维护建设税纳税人所在地为市区的，税率为7%。则该企业应纳城市维护建设税税额=600×5%×7%=2.1(万元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　20 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 城市土地一般共性有：①数量上的有限性;②位置上的固定性;③使用上的永续性等。DE两项属于城市土地的特殊性。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　21 【正确答案】 B,C

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　22 【正确答案】 A,B

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　23 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 对房地产市场上竞争产品的调研主要包括：①竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况;②竞争产品的市场定价及市场反应状况;③竞争产品的市场占有率;④消费者对竞争产品的态度和接受情况等。AE两项属于对竞争企业的调研。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　24 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 线性盈亏平衡分析需满足的假设条件包括：

　　①线性盈亏平衡分析中项目的收益与成本都是产量的线性函数;

　　②产量等于销售量;

　　③产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数;

　　④产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数;

　　⑤在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变;

　　⑥按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致;

　　⑦所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　25 【正确答案】 A,E

　　【试题解析】 房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，即投资规划和投资控制。在房地产开发项目的建设前期，以投资规划为主;在房地产项目实施的中后期，投资控制占主导地位。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　26 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 房地产开发企业对营销活动的管理应当实施动态控制。房地产市场营销面临的市场环境包括宏观政治经济环境、客户需求和竞争状况三大方面，这三大方面处在不断的发展变化之中，单个房地产开发企业无法对其进行干预和控制。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　27 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 企业进行活动推广的时机有：①市场竞争特别激烈时;②新项目进入市场的速度必须加快时;③企业想加强广告力度时配合广告进行的活动时;④主要竞争对手积极举办活动推广时;⑤企业想要获得更多客户或路径等方而的情报时。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　28 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产的状况;②交易双方;③成交日期;④成交价格;⑤付款方式;⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

　　【知识模块】 房地产估价

　　29 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

　　【知识模块】 房地产估价

　　30 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 业主作为房屋的所有权人，应该履行下列义务：①遵守管理规约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;④按照国家有关规定缴纳专项维修资金;⑤按时缴纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。DE两项属于业主享有的权利。

　　【知识模块】 物业管理

　　31 【正确答案】 A,C

　　【试题解析】 按不同的分类标准，房地产债券有不同的分类。其中，按其发行是否委托证券发行中介机构，公司债券可分为直接发行债券和间接发行债券。

　　【知识模块】 房地产金融

　　32 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 房地产税收的特征除ABDE四项外，还包括税源分布零散。