第十一章　房地产金融

　　【例题】(2017年真题)在直接金融中，资金供给方与资金需求方(　)。

　　A.构成直接的债权债务关系

　　B.不构成直接的债权债务关系

　　C.成为金融机构的债权人或债务人

　　D.分别与金融机构发生信用关系

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查房地产金融。在直接金融中，资金供给方是直接贷款人，资金需求方是直接借款人，双方构成直接的债权债务关系。

　　【例题】(2016年、2013年真题)下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是(　)。

　　A.发行房地产股票

　　B.发行房地产债券

　　C.向银行申请贷款

　　D.向其他企业借款

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查房地产金融活动。由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融。在间接金融中，资金供给方与资金需求方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融机构发生信用关系，成为金融机构的债权人或债务人。典型的间接金融是银行的存款、贷款业务。

　　【例题】(2017年真题)下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是(　)。

　　A.土地收购储备

　　B.房地产价格评估

　　C.保障性住房建设

　　D.房地产抵押贷款

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查房地产金融。房地产金融活动主要是通过金融机构和金融市场完成的。

　　【例题】(2017年真题)住房金融的目标主要是(　)。

　　A.扩大住房供给和住房消费

　　B.减少住房供给和住房消费

　　C.扩大住房供给，减少住房消费

　　D.减少住房供给，扩大住房消费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查房地产金融。住房金融是房地产金融的重要组成部分，是围绕住房建设、流通和消费过程所进行的货币流通和信用活动以及相关经济活动的总称，其目标主要是扩大住房供给和住房消费。

　　【例题】(2017年真题)住房金融的特点有(　)。

　　A.长期性

　　B.固定性

　　C.安全性

　　D.政策性

　　E.保障性

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查房地产金融。房地产金融的特点有：多样性、长期性、安全性、政策性。

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　　【例题】(2017年真题)下列房地产凭证中，属于房地产证券的有(　)。

　　A.房地产上市公司股票

　　B.房地产他项权利证明

　　C.商品房预售许可证

　　D.房地产企业债券

　　E.地方政府土地储备专项债券

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查房地产证券业务。房地产证券主要包括房地产股票和房地产债券。

　　【例题】(2016年真题)与商业性贷款比较，住房公积金贷款的优点是(　。

　　A.贷款额度大

　　B.放款速度快

　　C.贷款期限长

　　D.贷款利率低

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查个人住房贷款的种类。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款低。

　　【例题】(2012年真题)个人住房组合贷款是指由(　)形成的特定贷款组合。

　　A.等额本息贷款和等额本金贷款

　　B.一手房贷款和二手房贷款

　　C.固定利率贷款和浮动利率贷款

　　D.住房公积金贷款和商业性贷款

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查个人住房贷款。组合贷款是借款人所需资金尽量先申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

　　【典型例题】刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为(　)元。

　　A.2363.64

　　B.2600.00

　　C.3818.18

　　D.4200.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』月所有债务支出与收入比这个指标不能大于55%。

　　(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。

　　【例题】(2016年真题)下列住房信贷政策措施中，有利于促进住房消费的有(　)。

　　A.降低最低首付款比例

　　B.降低最高贷款额度

　　C.扩大贷款利率上浮幅度

　　D.提高最高收入还贷比

　　E.缩短最长贷款期限

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查住房贷款。选项AD有利于促进住房消费。降低最高贷款额度会使购房者实际付款额增多，不利于促进住房消费;扩大贷款利率上浮幅度，利率上浮会使贷款者还款额增多，不利于促进住房消费;缩短最长贷款期限会使每月还款额增多，不利于促进住房消费。

　　【例题】(2014年真题)下列个人住房抵押贷款的做法中，会降低月偿还额的有(　)。

　　A.提高首付款比例

　　B.争取贷款利率优惠

　　C.增加贷款额度

　　D.延长贷款期限

　　E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查个人住房抵押贷款有关内容。我们可以从抵押贷款的还款计算公式入手：，A选项，提高首付款比例，贷款数减少，P减小，所以偿还额降低，C选项错误;BD选项，分子分母同时除以(1+i)n ，可以看出，降低利率、延长贷款期限可以减少偿还额;E选项，增加住房公积金贷款会减少商业贷款额，降低月偿还额。

　　【例题】(2017年真题)下列房地产贷款中，通常采用按月等额本息还款方式的是(　)。

　　A.土地一级开发贷款

　　B.房地产开发贷款

　　C.保障性住房建设贷款

　　D.个人住房贷款

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查个人住房贷款。通常采用按月等额本息还款方式的是个人住房贷款。

　　【例题】(2017年真题)案例分析(五)

　　王某购买了一套建筑面积100平方米、套内建筑面积80平方米的住宅，成交价为每平方米建筑面积5000元。王某支付首付款后，余额申请住房公积金贷款和商业银行贷款，按月等额偿还贷款本息。最低首付款比例为40%，住房公积金贷款最高额度为25万。

　　1.该住宅每平方米套内建筑面积的价格为(　)元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.5500

　　D.6250

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查套内建筑面积价格计算。套内建筑面积下的单价=建筑面积下的单价×建筑面积÷套内建筑面积=5000×100÷80=6250(元)。

　　2.王某购买该住宅的首付款最少为(　)万元。

　　A.16

　　B.20

　　C.30

　　D.40

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查首付款的计算。最少首付款=住房总价×最低首付款比例=100×5000×40%=20(万元)。

　　3.关于王某选择最优贷款方案的说法，正确的为(　)。

　　A.先用足商业银行贷款

　　B.先选择住房公积金贷款

　　C.住房公积金贷款和商业银行贷款各半

　　D.随意选择住房公积金贷款和商业银行贷款

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查个人住房贷款的有关选择。因公积金贷款利率低，在符合条件的情况下，全部贷款金额应优选公积金贷款。

　　4.王某如果想减少月还款额，可采取的办法为(　)。

　　A.减少首付款

　　B.延长贷款期限

　　C.减少贷款额

　　D.争取贷款利率优惠

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查个人住房贷款。减少首付款会使贷款金额增加，导致每月还款额增加，所以选项A错误。