一级建筑师《设计前期与场地设计》教材讲义：第九章第三节

第三节　城市建设用地标准及场地设计的指标控制(编委会)

　　一、城市建设用地标准

　　城市建设用地含居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地共9类(不包括水域)。

　　(一)城市规划人均建设用地指标

　　(二)城市规划人均单项建设用地指标

　　城市四大类主要用地为：居住用地、工业用地、道路广场用地、绿地，各类用地指标见表l—26。

　　(三)城市规划建设用地结构

　　居住、工业、道路广场和绿地四大类用地的总和占建设用地的比例宜为60%～75%。

　　二、用地控制

　　(一)用地面积

　　规划划拨用地红线范围内用地。常以公顷(hm2)表示，有时用亩，l亩=666.6m2，lhm2=15亩=l0000m2

　　(二)用地性质

　　㈢红线

　　有道路红线和建筑红线之分。道路红线是指城市道路(公用设施)用地与建筑用地之间的分界线。建筑红线是指建筑用地相互间的用地分界线，或与道路红线共同的分界线。河流水体用地称蓝线，城市绿地称绿线。

　　不允许超越道路红线规定的建筑突出物有：台阶、平台、窗井、地下建筑及基础、基地内地下管网。

　　允许超越道路红线规定的建筑突出物有：2m以上窗扇、雨罩，并<0.4m宽;2.5m以上的遮阳，并<3m宽;3.5m以上阳台、雨罩，并<1m宽;5m以上阳台、雨罩，并<3m宽。突出物要牢固，不得向道路泄雨水。

　　(四)建筑范围控制线

　　建筑范围控制线应比红线范围略小。基地上可建建筑的范围称建筑范围控制线，红线以内、建筑范围控制线地界以外的用地属土地所有者，只能作道路、绿化、停车场用。

　　(五)停泊车位数

　　三、容量控制

　　(一)容积率

　　容积率系指建筑基地(地块)内所有建筑物的建筑面积之和与基地总用地面积的比值。

　　容积率与其他指标相配合，往往控制了基地的建筑形态;

　　一般容积率为l～2时为多层，4～10时为高层。

　　(二)建筑面积密度

　　建筑面积密度系指单位面积的建设用地上建成的建筑面积数量。单位：m2/hm2。

　　建筑面积密度在数值上与容积率相关，但二者却有不同的含义。后者更侧重于对建筑面积总量的宏观控制，前者则主要是对单位面积的建设用地上形成建筑面积数量的微观表达。

　　(三)人口密度

　　人口密度系指单位面积的用地上平均居住的人数。人口密度通常又分为人口毛密度和人口净密度两项指标。

　　1.人口毛密度指单位面积的居住区用地上容纳的居住人口数量。单位：人/hm2。

　　人口毛密度主要反映的是居住区用地使用的经济性，即平均容纳了多少居民。有时，也把人口毛密度简称为人口密度。

　　2.人口净密度指单位面积的住宅用地上容纳的居住人口数量。

　　人口净密度则侧重于表达住宅用地的使用效果，并较为直观地反映了居民的居住疏密程度。

　　3.人口毛密度与人口净密度存在下列关系：

　　人口毛密度=人口净密度×住宅用地占居住区用地的比例

　　四、密度控制

　　(一)建筑密度

　　建筑密度也称建筑覆盖率，指建设用地(建筑基地)内，所有建筑占基地面积之和与建筑基地总面积的百分比。单位：%。

　　建筑密度表达了基地内建筑直接占用土地面积的比例。

　　(二)建筑系数

　　指基地内，被建筑物、构筑物占用的土地面积，占总用地的百分比。单位：%。

　　式中 G——基地总用地面积;

　　Z——建筑物及构筑物占地面积;

　　I——露天仓库、堆场、操作场占地面积。

　　(三)(场地)利用系数

　　基地内被以各种方式有效利用的土地总面积，占总用地面的百分比。单位：%。

　　式中G、Z、I——同上式;

　　T——铁路、道路、人行道占地面积;

　　D——地上、地下工程管线占地面积。

　　五、高度控制

　　(一)平均层数

　　指居住区建筑基地内，总建筑面积与总建筑基底面积的比值，单位：层。

　　一般常用于居住区规划，此时又称为住宅平均层数。

　　(二)极限高度

　　极限高度即建筑物的最大高度，单位：m。以控制建筑物对空间高度的占用，并保护空中航线的安全及城市天际线控制等，应遵照城市规划部门的具体规定。另外还有规划高度和消防高度的不同概念和规定。

　　有时，也采用限定建筑的最高层数来控制，但各个含义均有不同解释。

　　六、绿化控制

　　(一)绿化覆盖率

　　绿化覆盖率系指基地内所有乔灌木及多年生草本植物覆盖土地面积(重叠部分不重复计)的总和，占基地总用地面积的百分比，单位：%。一般不包括屋顶绿化。