一级建筑师《设计前期与场地设计》教材讲义：第一章第十节_第3页

　　三、依据

　　1.对于工程咨询机构来说，进行项目可行性研究报告评估的依据，通常包括以下几个方面：

　　⑴项目建议书及其批准文件。

　　⑵可行性研究报告。

　　⑶报送单位的申请报告及主管部门的初审意见。

　　⑷项目(公司)章程、合同及批复文件。

　　⑸有关资源、原材料、燃料、水、电、交通、通信、资金(含外汇)，组织征地、拆迁等项目建设与生产条件落实的有关批件或协议文件。

　　⑹项目资本金落实文件及各投资者出具的当年度资本金安排的承诺函。

　　⑺项目长期负债和短期借款等落实或审批文件，以及借款人出具的用综合效益偿还项目贷款的函件。

　　⑻必备的其他文件和资料。

　　2.对于项目贷款机构来说，还需要补充以下文件资料作为评估的依据：

　　⑴借款人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。

　　⑵对于合资或合作投资项目，各方投资者近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。

　　⑶项目保证人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。

　　⑷银行评审需要的其他文件。

　　四、工作程序

　　项目评估通常应由各级项目审批单位委托有资质的工程咨询机构或项目贷款机构进行，评估程序大致如图l—1所示。

　　㈠准备工作

　　工程咨询公司或项目贷款机构在接受或确定项目评估任务后，应及时组织力量参与待评项目的有关调查、考察、文件编制和预审等工作，为开展评估工作做好准备;及时了解和分析建设单位(项目业主)或项目主管部门对项目产品方案、拟建规模、建设地点及资金来源等方面的初步设想，以及对项目投资和效益等方面的希望和要求，确定在评估中需要着重解决的问题，明确评估目标，以利于有针对性地开展评估工作和提高评估的效率和质量。

　　㈡制订计划

　　工程咨询公司或银行评估机构，根据国家(或地区)有关部门下达的委托评估项目的特点及其复杂程度，采取不同的评估方式，成立项目评估小组(或专家组)，确定项目负责人。评估小组应包括经济、技术与市场分析等专业人员。并明确分工。评估小组应制定评估工作计划，进行工作安排，提出具体实施意见，以保证评估质量。在评估工作计划中应明确评估目的、任务、内容、时间进度、人员分工，以及评估报告的编写原则及细则等内容。

　　㈢查证核实

　　通过事前调查收集评估资料，是项目评估的一项基础工作。

　　为做好此项工作，评估单位首先应认真审阅委托单位提供的作为评估依据的待评项目的可行性研究报告和主管部门的审查意见等文件资料，加以查证核实，作进一步分析研究。检查文件资料是否齐全，有无漏缺;办理这些文件的手续是否完备;提供的文件是否合法，内容是否有效;核查资金、资源、原材料的供应是否落实可靠。如果发现有不符合国家有关规定和评估要求的，则可要求委托单位提供补充或修改的文件资料。

　　另外，还应根据具体项目评估内容和分析要求进行企业调查和项目调查，进一步收集必要的数据和资料，核实和补充评估工作中所需的情况、数据和资料。

　　企业调查是对承担建设项目的现有企业(项目业主)进行的调查，内容包括该企业的历史情况、生产规模、近年生产经营情况和财务情况，以及存在问题。要求企业提供近期的会计、统计报表和评估所需的调查表等书面资料。

　　项目调查是向项目主管部门、商业和外贸部门，以及与项目有关的其他单位和设计咨询机构，调查和收集有关项目产品在国内外市场上的工艺技术、设备选型、产品价格和成本、原材料供应等方面的资料。对于利用外资和合资项目，还应对投资双方进行调查，着重对投资者的资信状况进行评估。

　　对于调查中收集的资料要查证核实、加工整理、汇总归类，使之真实、可靠、正确、具有系统性和完整性，以供评估时进行审查分析、编写评估报告之用。

　　㈣综合判断

　　评估单位收集到必要的文件资料并达到要求后，可正式开展评审分析和论证工作。在审查分析工作过程中，如发现原有资料不足，应继续调查和收集资料，予以必要的补充。按照项目评估的内容对建设项目可行性研究报告进行审查分析、对企业和项目概况审查(包括对借款人资信评估)、对市场和规模、工艺技术和设计分析、对项目财务数据预工测、企业财务效益和国民经济效益的分析等各方面的多方案比选、论证，归纳分析结果，说明评估项目建设的必要性，技术、财务的可行性和经济上的合理性，提出项目投资建设的可行方案或否定项目投资建设的总结性意见与建议。

　　在审查分析过程中，通常要注意以下三方面的问题：

　　⑴对所得资料在情况发生突然变化或在时间顺序、数据异常和同行业对比等方面进行核实，提出疑问;

　　⑵对发现的疑问和存在的问题进一步调查，找出原因，加以证实;

　　⑶针对找出的原因，研究问题的性质，分析这些问题是主要的还是次要的，其原因的产生是源于内部的还是源于外部，问题的存在是暂时的还是持续的，问题能改善还是不能克服，以及这些问题的发展趋势和变化情况。

　　经过审查分析得出数据资料，再去粗取精、去伪存真、由表及里地加以综合分析判断。在审查分析中，应遵循公正、客观和科学的原则，避免片面性和主观随意性。

　　㈤编写报告

　　在完成各项审查分析和综合判断后，评估单位应根据调查和审查分析结果，编写拟建项目可行性研究报告的评估报告。评估报告中要对可行性研究报告中提出的多种方案加以比较论证和评估，推荐l～2个最佳的投资建设方案。

　　银行对贷款项目评估报告内容的要求，应在全面评估的基础上，侧重评估贷款项目的投资估算与资金来源、财务经济效益和偿还能力、银行效益与风险防范能力，并对拟建项目的借款人进行资信评估，主要是评估借款人的经济地位，法定代表人素质和领导班子整体素质，主要投资者的生产经营、资产负债及偿债能力，信用和发展前景。通过综合论证分析，判断借款人的资信优劣，说明企业资信等级及评价单位，其目的是优化信贷资产结构，提高信贷资产质量，防范和减少贷款风险，以保障信贷资金的效益性、安全性和流动性。