2017年土地估价师《土地估价实务》考点精练(二)

2017年土地估价师《土地估价实务》考点精练(二)

　　1、 由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

　　A.替代原则

　　B.变动原则

　　C.协调原则

　　D.收益原则

　　标准答案： c

　　解　　析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

　　2、 在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。

　　A. 物价变动

　　B.交通条件

　　C.公用设施条件

　　D.环境质量

　　标准答案： a

　　解　　析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。

　　3、 土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

　　A. 替代原则

　　B.合法原则

　　C.贡献原则

　　D.变动原则

　　标准答案： d

　　解　　析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

　　4、 预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元。

　　A.225.00

　　B.237.50

　　C.381.25

　　D.395.83

　　标准答案： c

　　解　　析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元

　　5、 “同一供需圈”是指( )。

　　A. 待估宗地所在区域

　　B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域

　　C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域

　　D.与待估宗地相邻的区域

　　标准答案： b

　　解　　析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。

　　6、 某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。

　　A.90.3

　　B.94.6

　　C.98.3

　　D.100

　　标准答案： b

　　解　　析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6

　　7、 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元。

　　A.3

　　B.5

　　C.8

　　D.35

　　标准答案： b

　　解　　析：(8-3)=5

　　8、 在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。

　　A. 线状因素线性衰减

　　B.线状因素非线性衰减

　　C.非线状因素线性衰减

　　D.非线状因素非线性衰减

　　标准答案： c

　　解　　析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。

　　9、 若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。

　　A.P=A/(r+s)

　　B.P=A/(rxs)

　　C.P=A/(r-S)

　　D.P=A/r+A/s

　　标准答案： c

　　解　　析：P=A/(r-S)

　　10、 某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/平方米。

　　A.2769

　　B.2570

　　C.1080

　　D.1170

　　标准答案： d

　　解　　析：建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。