2016年注册土地估价师考试土地估价实务练习九

　　某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

　　1.解题思路与方法选用

　　根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。

　　2.解题步骤

　　第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值

　　(1)土地取得费：20万元/亩=300元/m2(1亩-666.67m2)

　　(2)土地开发费：2亿元/k m2—200元m2

　　(3)计算利息：300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2 X[(1+12%)0.5—1]=47.67元/m2

　　(4)计算开发利润：(300+200)元/m2×15%=75元/m2

　　(5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)一622.67元/m2

　　(6)土地出让增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2

　　(7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为

　　(622.67+93.40)元/m2×[1—1/(1+10%)45]=706.25元/m2

　　(8)土地使用权总价=706.25元/m2X2000m2=1412500元

　　第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值

　　计算年折旧费

　　因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置1

　　必须在使用年期内折旧完毕。

　　年折旧费=重置价/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125

　　建筑现值=重置价一年折旧费×已使用年限

　　=(1500×2500—78125×3)元=3515625元

　　第三步：计算房地产现值

　　房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值

　　=(1412500+3515625)元=4928125元