2016年注册土地估价师考试土地估价实务练习七

　　1、 现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1.5。经调查某一比较案例G的地价为3500元/平方米，容积率为1.3。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%，则比较案例G经容积率修正后的地价为( )元/平方米。

　　A. 3804

　　B.3850

　　C.3858

　　D.4038

　　标准答案： a

　　解　　析：3500×125/115=3804元;

　　2、 某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。

　　A.900

　　B.1000

　　C.1100

　　D.2000

　　标准答案： c

　　解　　析：根据最有效使用原则，应当选择居住用途。

　　3、 剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是( )。

　　A. 估算开发后的售价

　　B.估算开发的总费用

　　C.确定最佳开发利用方式

　　D. 估算开发周期

　　标准答案： c

　　解　　析：剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是确定最佳开发利用方式。

　　4、 剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是( )。

　　A. 根据过去的数据水平确定现在的数据

　　B.根据实际发生的数据水平确定

　　C.根据统计的数据水平确定

　　D.根据当前的数据水平确定未来的数据

　　标准答案： d

　　解　　析：剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前的数据水平确定未来的数据。

　　5、 采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是( )。

　　A. 耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费

　　B.耕地补偿费、拆迁费、土地平整费

　　C.耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费

　　D. 青苗补偿费、拆迁费、土地平整费

　　标准答案： c

　　解　　析：采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费。

　　6、 根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估地块的价格应为( )万元。

　　A. 980

　　B.1000

　　C.1002

　　D.1020

　　标准答案： a

　　解　　析：1000×(1-2%)= 980万元。

　　7、 成本逼近法评估土地价格的公式应该为( )。

　　A. 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益

　　B.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值

　　C.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益

　　D.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

　　标准答案： d

　　解　　析：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

　　8、 在路线价估价法中，标准深度是指( )。

　　A. 标准宗地的深度

　　B.道路对土地利用价值影响为零的深度

　　C.各宗地临街深度平均值

　　D.城市规划确定的道路红线深度

　　标准答案： b

　　解　　析：标准深度是指道路对土地利用价值影响为零的深度

　　9、 采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按( )求取。

　　A. 宗地内外开发投入的费用总和

　　B.宗地外开发投入的费用总和

　　C.宗地内开发投入的费用之总和

　　D. 宗地内外受益分摊的开发费用总和

　　标准答案： d

　　解　　析：土地开发费应按宗地内外受益分摊的开发费用总和。

　　10、 剩余法估价中计算利息的基础是( )。

　　A. 地价款、开发建筑费

　　B.地价款、开发建筑费、不可预见费

　　C.开发建筑费、专业费

　　D.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费

　　标准答案： d

　　解　　析：剩余法估价中计算利息的基础是地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费