2016年注册土地估价师考试土地估价实务练习六

　　S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。

　　(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。

　　(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。

　　(3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元/㎡。

　　(4)其他相关资料：

　　1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。

　　2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。

　　3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%。

　　4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价-基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

　　1.方法选择

　　根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。

　　2.解题思路

　　先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。

　　3.适用公式

　　待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额

　　4.计算步骤

　　(1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。

　　(2)计算商业部分地价

　　1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元/㎡。

　　2)确定影响因素修正系数

　　影响因素修正系数=1+(- 2%)=0.98

　　3)确定年期修正系数

　　年期修正系数=[1—1/]/{1—[1/])=0.9458

　　4)确定期日修正系数

　　期日修正系数==1.0994

　　5)确定容积率修正系数

　　容积率修正系数==1.0829

　　6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。

　　7)计算商业部分地价

　　商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

　　=800元/㎡×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79元/㎡

　　商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例

　　=882.79元/㎡×4000㎡×10%=353116元

　　(3)计算住宅部分地价

　　1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/㎡。

　　2)确定影响因素修正系数

　　影响因素修正系数=l+3%=l.03

　　3)确定年期修正系数

　　年期修正系数=[1—1/]/{1-[1/])=0.9913

　　4)确定期日修正系数

　　期日修正系数==l.0994

　　5)确定容积率修正系数

　　容积率修正系数==1.0829

　　6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。

　　7)计算住宅部分地价

　　住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

　　=450元/㎡×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.0l元/㎡

　　住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例

　　=547.0l元/㎡×4000㎡×90%

　　=1969236元

　　(4)计算宗地总价 、宗地总价一商业用地总价+住宅用地总价

　　=(353116+1969236)元=2322352元

　　宗地单价=用地总价/用地面积=2322352元/4000㎡=581元/㎡