2016土地估价师估价考试案例与报告练习题三_第2页

　　11、 不属于现场调查的方法( )。

　　A.观察

　　B.电话调查

　　C. 询问

　　D.测量

　　标准答案：b

　　解　　析：现场调查的方法主要有：l.观察;2.询问;3.测量;4.核对。

　　12、 估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有( )。

　　A. 土地的面积、形状、地势

　　B.土地的使用年限

　　C.建筑物的权属、他项权利

　　D.土地的性质、权属、来源

　　标准答案：a

　　解　　析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。

　　13、 估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有( )。

　　A.土地的位置、四至

　　B.土地的开发程度、地质水文状况

　　C.地上建筑物的面积、结构

　　D，土地的性质、权属、来源

　　标准答案：d

　　解　　析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。

　　14、 标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。

　　A. 平均数

　　B.中位数

　　C. 众数

　　D.总和

　　标准答案：c

　　解　　析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。

　　15、 评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选( )。

　　A、市场比较法

　　B.收益还原法

　　C.成本逼近法

　　D.剩余法

　　标准答案：c

　　解　　析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

　　16、 预期收益原则可以在( )中得以运用。

　　A.成本逼近法

　　B.市场比较法

　　C成本法和剩余法

　　D.剩余法和收益还原法

　　标准答案：d

　　解　　析：剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。

　　17、 下列( )情况适合选择路线价估价法。

　　A.成片开发的土地

　　B.城市全域

　　C.市场规范且交易实例较多的区域

　　D.大面积工业地

　　标准答案：c

　　解　　析：根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范

　　多选题:

　　18、 市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有( )。

　　A.简单平均法

　　B.加权平均法

　　C.数据模型法

　　D.几何平均法

　　标准答案：a, b

　　解　　析：市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有简单平均法、加权平均法，取交易案例多个比准价格的中位数或众数。

　　19、 下列交易行为中，需要进行交易情况修正的有( )。

　　A.普通买卖

　　B.母公司将土地作价转让给子公司

　　C.外籍华人购买先辈曾居住过的房屋

　　D.公司将单位职工宿舍作价出售给职工

　　E.以地抵债

　　标准答案：b, c, d, e

　　解　　析：除普通买卖外，都是特殊交易情况，需要进行交易情况修正。正常交易应当是公开、平等、自愿的交易。

　　20、 土地估价报告的三级审批是指( )。

　　A.主办估价师的自查

　　B.部门的二级审核

　　C.机构负责人的审批

　　D.客户对评估范围的确认

　　E.相关国土管理部门的审核

　　标准答案：a, b, c

　　解　　析：三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、机构负责人的审批。