2017年土地估价师《土地估价实务》知识点：土地估价概念

　　土地估价概念

　　一、主要内容

　　1.土地估价的概念

　　2.土地估价的作用及现实意义

　　3.土地估价的服务方向

　　4.我国土地估价的产生背景和发展过程

　　二、重点提示

　　掌握：土地估价的概念

　　熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向

　　了解：我国土地估价的产生背景和发展过程

　　三、考点内容

　　(一)土地估价的概念

　　土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

　　具体可以从以下几方面理解：

　　1、估价人员。从事土地估价的人员应依法获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。在执业之前，还应通过实践考核、进行执业登记，成为执业土地估价师。未经执业登记，不得以执业土地估价师名义执行评估业务。专业估价人员应具备职业素质，包括业务素质。土地估价师执业时，应当加入土地估价机构，且同一时间内只能受聘于一家土地估价机构。根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于2年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。如果估价师以恶意压价等不正当的竞争手段争揽业务，则违反了《注册土地估价师自律守则》。

　　2、基于委托的评估。土地估价业务应是基于委托人委托土地估价机构、并签署土地估价委托协议而进行。此外，委托是针对特定目的的委托，估价是针对特定目的的估价。

　　3、估价的标准是市场价值标准。理由如下：一是土地估价的目的是为土地交易提供的专业交易咨询服务;二是土地资源的配置遵循市场规律;三是估价的依据来源于市场;四是市场价值是各种估价目的和各种价值形态估算的基础。

　　4、待估宗地的收益是指其在现实经济活动中一般的收益状况。

　　5、估价结果应该是某一时点的价格。

　　6、土地估价必须依据充足的土地市场资料。土地价格的形成最终取决于土地交易双方，不了解土地市场的交易情况(包括土地市场的过去、现在和未来)，就不能评估出公正客观的土地价格。

　　7、土地估价必须考虑政府土地政策的影响。城镇规划、土地政策、住房政策等的调整都会对土地价格产生很大的影响。

　　8、应充分了解待估宗地的权利状况。土地价格实质是土地权益的价格。权利不同，其价格就会有差别，应通过查阅土地登记资料和进行现场勘察核实清楚土地权利状况。

　　9、应充分了解待估宗地的自然和经济属性，包括土地的用途、最有效利用、土地市场需求、土地增值性及土地位置、面积、地形等特性。

　　10、遵循土地估价的技术规范，依据土地估价的原则、程序和估价方法等进行估价。

　　(二)土地估价的作用和现实意义(略)

　　(三)土地估价的服务方向

　　1.为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考;

　　2.为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考;

　　3.为土地使用权抵押提供地价参考;

　　4.为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考;

　　5.确定和更新城镇基准地价、标定地价;

　　6.实现城市地价动态监测;

　　7.对农用地进行分等定级;

　　8.确定农用地综合区片价;

　　9.为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考;

　　10.为司法鉴定提供地价参考。

　　(四)我国土地估价的产生背景和发展过程