2017年土地估价师《土地估价实务》知识点：年产值倍数测算法

　　1.基本概念

　　年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。其中，土地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算。

　　2.基本公式

　　基本公式为：

　　Px=V×n+V×m

　　式中：P――征地区片价;

　　V――区片土地年产值;

　　n――区片土地补偿倍数;

　　m――区片安置补偿倍数。

　　3.具体步骤：

　　(1)确定区片土地年产值

　　区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年平均产值确定。

　　(2)确定土地补偿倍数和安置补助倍数

　　土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

　　制订了统一补偿倍数的地方采用统一补偿倍数。

　　(3)计算征地区片价

　　将各区片土地年产值、土地补偿费和安置补助费倍数代人上述公式，计算得到各征地区片价。

　　征地区片综合地价的表达形式

　　征地区片综合地价的表达形式主要有：

　　(1)征地区片综合地价表;

　　(2)征地区片综合地价分布图。

　　征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用

　　征地区片综合地价体系建立以后，在实际的征地补偿估价中就可以运用征地区片综合地价，考虑区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区域位置状况、农村社会经济发展水平等因素的影响，修正确定征地补偿费用。其评估原理与基准地价系数修正法相近。