土地估价师考试《土地估价实务》重点整理（10）

　　土地使用权

　　一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、地役权等。对于这些权利的总和，我们可以理解为是由诸权利所组成的一个“权利束”或一个产权体系。我国现行法律法规规定有土地所有权和土地使用权，且土地的所有权和土地使用权相分离。土地的所有权和使用权依法确立并受法律保护。土地的所有权不能买卖、出租、抵押、处理等，但土地可以依法确定给单位或个人使用。

　　由于土地收购、储备的资金量大，收储中心可以通过政府财政拨款、商业银行贷款等渠道获得土地储备资金。当收储中心以储备的土地作为抵押物向商业银行贷款融通资金时，土地资产价值就需要由具有资质的地产评估机构进行估价。评估机构就会遇到收储中心抵押贷款的抵押物的性质问题，也就是作为抵押物的土地使用权是一种什么性质的土地使用权，是否为收储中心所拥有。根据(城市房地产管理法)和(担保法)的规定，以出让方式取得的土地使用权和经批准的划拨土地使用权可以设定抵押权，并办理抵押登记，实际操作过程中，收储中心代表政府，对国有土地依法收购、收回，对集体土地依法征用后予以储备，并对储备的土地实施开发或再开发，使生地、毛地变成熟地;然后，根据城市发展对土地市场的需要，有计划地出让土地，从而盘活存量土地，有效配置土地资源。若国土资源行政主管部门没有为收储中心颁发(国有土地使用权证)，则收储中心并非是实质意义上的土地使用者，不拥有土地的使用权，不能办理抵押登记手续;若为收储中心办理《国有土地使用权证)，收储中心将土地出让给用地单位或个人时，则应该属于转让行为，这些土地只能按(城市房地产管理法)和国务院第 55号令(1990年)规定的转让条件转让给土地受让方，而不能由代表政府的收储中心出让给用地单位或个人，这与土地储备实施办法不一致。一般情况下，评估机构是以土地使用权为收储中心所拥有来考虑的。