土地估价师《土地管理基础与法规》第十一章考点解析：土地市场交易与监管_第6页

　　考点10：土地使用权转让

　　1、 土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。具体而言，是指通过出让方式取得土地使用权的使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售、交换和无偿赠与等方式，把土地使用权单独或随地上建筑物、其他附着物的所有权转让给受让人。

　　2、 以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件：

　　(1) 按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(2) 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　3、 土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

　　(1) 通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。

　　(2) 土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

　　(3) 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　(4) 土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可转让。

　　(5) 原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金。

　　(6) 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。

　　4、 土地使用权转让方式：出售、交换、赠与。

　　考点11：土地使用权抵押的概念和条件

　　1、 土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。

　　2、 土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征：

　　(1) 用地抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权;

　　(2) 土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

　　(3) 土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。

　　(4) 土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

　　(5) 土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押人。

　　3、 土地使用权抵押的程序：

　　(1) 抵押申请;

　　(2) 抵押物估价。

　　(3) 抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

　　(4) 抵押合同公证。

　　考点12：土地使用权租赁的概念

　　2、 我国土地租赁存在着两种很不相同的方式。一是土地所有者即国家，将国有土地使用权出租给土地使用者，这种方式习惯上称为国有土地租赁;二是以出让或出租方式获得土地使用权的土地使用者将土地出租给另一土地使用者，这种方式习惯上称之为土地使用权出租。

　　3、 国有土地租赁的概念：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。在实践中，由于土地使用权租赁期限一般不长，且在租赁期内一般均以及每年向土地所有者交纳年租金，所以人们又习惯将国有土地租赁称作土地年租制。

　　4、 推行土地租赁应遵循的原则：

　　(1) 国有土地有偿、有限期使用原则;

　　(2) 维护国家、集体和个人权益的原则;

　　(3) 严格依法办事的原则;

　　(4) 收益合理分配原则;

　　(5) 因地制宜、实事求是原则。

　　5、 土地使用权出租的概念：土地使用权出租是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　6、 土地使用权出租，承租人以支付租金为代价取得了对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，但承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动。

　　7、 土地使用权出现租，它具有以下几个法律特征：

　　(1) 土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别;

　　(2) 用于出租的地块必须具有法律上的依据。目前只有出让、转让土地使用权等方式取得的土地使用权的民事主体具有这一权利。

　　(3) 土地使用权租赁合同是有偿合同。出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。承租人有义务支付租金，有权利使用土地。

　　(4) 土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。

　　8、 土地使用权出租的一般程序：

　　(1) 出租申请和审核。向地市县人民政府土地管理部门提出申请。一般15天内向出租人给予是否同意出租的回复。

　　(2) 签订租赁合同。必须采取同形式。租赁合同要明确出租标的、租金、租赁期、对土地合理利用的责任条款、合同的条款及有关出租当事人双方的权利和义务。

　　(3) 合同公证。

　　(4) 办理土地使用权出租登记。