2017年土地估价师《土地管理基础》复习：集体土地所有权的权能及范围

　　集体土地所有权的权能及范围

　　1.集体土地所有权的权能及范围

　　集体土地所有权的主体是农民集体。所谓农民集体应具备三个条件：第一，必须有一定的组织形式和组织机构。如集体经济组织、村民委员会或村民小组。第二，应当具有民事主体资格。就是这个集体组织是被法律承认的，能够依照法律享受权利和承担义务。第三，集体成员应为长期生活于该集体内的农业户口的农村居民。

　　集体土地所有权包括：村农民集体土地所有权、乡(镇)农民集体土地所有权、村内两个以上农业集体经济组织的土地所有权三种情形。

　　根据《物权法》、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，国有土地所有权的权能及范围包括：

　　(1)集体土地所有权的权能

　　1)集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制。《物权法》规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

　　2)集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制。①受农民集体经济组织成员共同意志的限制;②受国家法律和政府管理的限制。

　　(2)集体土地所有权的范围

　　农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。《物权法》规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

　　例题：农村中的国有土地有()。

　　A.名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)

　　B.国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地

　　C.国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地

　　D.国家拨给农村集体和个人使用的国有土地

　　E.国家拨给农村集体和个人使用的集体土地

　　答案: ABCD

　　解析: 国家拨给农村集体和个人使用的集体土地，不属于农村中的国有土地。

　　2.土地使用权制度(掌握)

　　国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指单位或个人依法使用国有土地的权利。按照我国民法通则的规定，土地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。不同类型的国有土地使用权其权能有所不同。2007年，《物权法》将“土地使用权”统一界定为“建设用地使用权”。

　　建设用地使用权概述

　　(1)建设用地使用权的含义

　　《物权法》规定，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　(2)建设用地使用权的设立

　　《物权法》规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

　　(3)建设用地使用权出让合同

　　《物权法》规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;使用期限;出让金等费用及其支付方式;解决争议的方法。