2017年土地估价师《土地管理基础》复习：出让建设用地使用权

　　出让建设用地使用权

　　1)出让建设用地使用权的内容和限制

　　①出让建设用地使用权的内容

　　出让建设用地使用权，也称出让国有土地使用权，是指土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。出让国有土地使用权具有四个特征：①国有土地使用权以出让方式取得;②出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;③出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限;④出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。

　　②出让建设用地使用权的权利限制

　　《物权法》规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。因此，出让建设用地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

　　注：关于改变土地用途处置法律、法规依据

　　《物权法》第一百四十条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　《土地管理法》第五十六条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

　　《城市房地产管理法》第十七条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　《协议出让国有土地使用权规定》第十六条：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

　　③违约责任

　　超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。

　　2)出让建设用地使用权的转让

　　①转让条件

　　《城市房地产管理法》规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。第一、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让，第二、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

　　②权利义务同时转移原则

　　《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。权利义务同时转移原则，要求建设用地使用权转让时，转让人与原建设用地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。

　　③出让建设用地使用权转让的年限

　　以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。出让建设用地使用权转让后，受让人建设用地使用权的期限不是出让合同约定的年限，而是原建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　3)出让建设用地使用权的出租

　　出让建设用地使用权人出租其权利的，应按建设用地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用者通过租赁方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。因此，出让建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。同时，出租期限不得超过出让合同规定的期限。

　　4)出让建设用地使用权的抵押

　　出让土地使用权可以抵押。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　例题：建设用地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有( )年。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根据“以房地产转让方式取得出让建设用地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原建设用地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C。