2016年土地估价师《管理基础与法规》考点讲义:土地的分类

　　土地的分类

　　(一)土地的基本类别

　　1.建设用地

　　指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。

　　2.农用地

　　指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

　　3.未利用土地

　　指农用地和建设用地以外的土地，包括未利用土地和其他土地两类。其中，未利用土地指目前还未利用的土地，包括难利用的土地。未利用土地包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩、石砾地和其他未利用土地等。其他土地指未列入农用地、建设用地的其他水域地，如河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪等地类。

　　(二)建设用地的基本特点

　　(1)承载性与非生态利用性

　　(2)土地利用逆转相对困难

　　(3)土地利用的集约性：农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。

　　(4)区位选择的重要性：在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变

　　(5)无限性与再生性：建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。

　　(6)空间性与实体性：建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。

　　(三)建设用地的类别

　　1.商服用地

　　(1)商业用地

　　(2)金融保险用地

　　(3)餐饮旅馆业用地

　　(4)其他商服用地

　　2.工矿仓储用地

　　(1)工业用地

　　(2)采矿地

　　(3)仓储用地

　　3.公共设施用地

　　(1)公共基础设施用地

　　(2)瞻仰景观休闲用地

　　4.公共建筑用地

　　(1)机关团体用地

　　(2)教育用地

　　(3)科研设计用地

　　(4)文体用地

　　(5)医疗卫生用地

　　(6)慈善用地

　　5.住宅用地

　　(1)城镇单一住宅用地

　　(2)城镇混合住宅用地

　　(3)农村宅基地

　　(4)空闲宅基地

　　6.交通运输用地

　　(1)铁路用地

　　(2)公路用地

　　(3)民用机场用地

　　(4)港口码头用地

　　(5)管道运输用地

　　(6)街巷

　　7.水利设施用地

　　(1)水库水面

　　(2)水工建筑用地

　　8.特殊用地

　　(1)军事设施用地

　　(2)使领馆用地

　　(3)宗教用地

　　(4)监教场用地

　　(5)墓葬地

　　(四)农用地的主要特征

　　1.生态利用性

　　2.利用逆转性

　　3.利用的相对粗放性

　　4.利用的永续性。

　　(五)农用地的主要类别

　　(1)耕地

　　(2)园地

　　(3)林地

　　(4)牧草地

　　(5)其他农用地：农田水利用地、养殖水面等

　　(六)我国主要类别土地的利用方式

　　1.从土地利用效益的角度来考虑，土地利用方式有粗放型和集约型两种。

　　粗放型土地利用方式，是依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。粗放型土地利用方式的标志是土地的投入与单产都很低。

　　集约型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。为了协调土地经济共给的稀缺性和人类对土地需求的无限性的矛盾，目前各国都提倡集约型土地利用方式。

　　2.土地利用方式的另一种理解是，它相当于土地利用类型，如耕地、园地、林地的利用等。它近似于土地利用类型，但不同的地方细类有所不同，可以分得很细。