土地估价师考试《土地管理基础与法规》重点整理：土地产权

　　(一)土地产权概念(掌握)

　　土地产权是指权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。

　　土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。

　　(二)土地产权的构成(掌握)

　　土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。

　　例题：土地产权包括()等。

　　A.土地所有权

　　B.土地租赁权

　　C.土地使用权

　　D.土地抵押权

　　答案:ABCD

　　解析:

　　土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等

　　(三)土地制度概念(熟悉)

　　1、土地制度的定义

　　土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。

　　土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

　　土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有制是社会制度的根本制度之一。土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制，最终也是由生产力状况所决定的。

　　土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。

　　土地管理制度，是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

　　例题：()是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

　　A.土地所有制

　　B.土地合作制

　　C.土地使用制

　　D.土地管理制度

　　答案：D

　　解析：土地管理制度，是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

　　2、我国城市土地制度的构成与基本特征

　　我国城市土地制度主要包括国有土地所有权制度、国有土地使用权制度、土地管理制度。

　　我国城市土地制度的基本特征包括：

　　(1)城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

　　土地的社会主义全民所有制。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。

　　(2)城市土地实行土地国有制度。城市市区的土地属于国家所有。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”全民所有制的土地，称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

　　(3)城市国有土地实行有偿有期限使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

　　现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护;土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回;需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

　　取得国有土地使用权的途径。①通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得;②通过国家出让方式取得;③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);④通过土地或房地产租赁方式取得。