土地估价师考试《土地管理基础与法规》重点整理：土地增值税

　　第十二部分 土地增值税

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

　　例题：土地增值税是对有偿转让( )的单位和个人征收的一种税。

　　A、 国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

　　B、 集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物

　　C.国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

　　D.国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物

　　答案：A

　　解析：土地增值税，只是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

　　一、纳税人

　　凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

　　各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。

　　二、征税范围

　　土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

　　三、课税对象和计税依据

　　土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

　　土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收人减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　例题：土地增值税以( )为计税依据。

　　A、 纳税人转让房地产所取得的土地价值

　　B、 纳税人转让房地产所取得的土地增值额

　　C.纳税人出租房地产所取得的土地增值额

　　D.纳税人转让房地产的价值

　　答案：B

　　解析：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。

　　四、税率和应纳税额的计算

　　土地增值税实行四级超额累进税率：

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

　　(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;

　　(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。

　　每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

　　为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

　　土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%;

　　土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-一扣除项目×5%;

　　土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%;

　　土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%一扣除项目金额×35%。

　　例题：土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额的速算公式是()。

　　A.应纳税额=土地增值额×30%

　　B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%

　　C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%

　　D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　答案：D

　　解析：土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额X 60%一扣除项目金额×35%。

　　五、扣除项目

　　土地增值税的扣除项目为：

　　(1)取得土地使用权时所支付的金额;

　　(2)土地开发成本、费用;

　　(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　例题：土地增值税的扣除项目包括( )。

　　A、 取得土地使用权时所支付的金额

　　B、 土地开发成本、费用

　　C. 建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

　　D.与转让房地产无关的税金

　　E、与转让房地产有关的税金

　　答案：ABCE

　　解析：与转让房地产无关的税金，不属于土地增值税的扣除项目。

　　上述扣除项目的具体内容为：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

　　(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

　　(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的l0%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。