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2016土地估价师考试《案例报告》精选习题一_第3页

中华考试网  [ 2016年7月9日 ]  【

  (一)审题

  (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价,即要求计算出两种形式的土地价格。

  (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期,估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据,审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致,如土地使用年期等。

  (3)考虑资料取舍,找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查,看缺少什么条件,是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率,但若仔细审查便不难发现,土地增值收益可依据土地出让金确定。

  (二)解题思路与方法选择

  1.方法选择

  本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数,可采用成本逼近法评估。

  2.解题思路

  由于题目所给条件比较间接,解题思路亦应与常规做法略有不同,主要体现在年期修正上,首先需明确待估宗地的剩余使用年期,因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。

  基本思路:先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正,均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。

  (三)公式与计算步骤

  1.适用于该宗地的计算公式

  土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数:

  2.计算步骤

  (1)选择计算方法

  根据题意,本题适用于成本逼近法

  (2)土地取得费及税费

  10×10000÷666.67=150(元/平方米)

  (3)土地开发费

  8×10000÷666.67=120(元/平方米)

  (4)利息(按单利计算)

  150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

  (5)利润

  (150+120)×10%=27(元/平方米)

  (6)土地成本价格

  150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

  (7)49年期的土地成本价格

  308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

  (8)49年期的土地出让金

  30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

  (9)计算单位地价

  290.79+29.90=320.69(元/平方米)

  (10)计算总地价

  总地价=320.69×3000=96.21(万元)

  (四)难点与常见错误分析

  1.试题难点

  对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及,与以往不同的是,本题更偏重对应试者估价能力的考察,且在以下两方面增加了难度:

  (1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率,土地增值收益以土地出让金形式出现,要求应试者能够做出判断。

  (2)土地取得时间与估价时点不一致,需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时,要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异,采用不同的修正公式。

  2.常见错误分析

  (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述,或前面缺少解题方法说明等。

  (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一,中间过程既可使用"元/平方米",也可使用"万元/亩",但最终单位地价要换算成"元/平方米"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点,历次考试多有涉及,’’亩"与"平方米"之间的换算,可采用"1亩=666.67平方米"或"1亩=1/0.0015平方米"。

  3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费,但计息期不同,土地取得费的计息期为整个开发期即1年,土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入),其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异,计息期均按一年或半年计算。

  本题土地开发周期未超过1年,在按年计息的前提下,可按单利计算利息,若开发周期在一年以上,则需按复利计算。

  (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和,利息一般不作为计算利润的基数。

  (5)未做年期修正或修正错误。如:未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同,均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。

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