2016年土地估价师考试案例报告习题集(六)_第2页

　　2)计算开发后的不动产总价

　　不动产总价=11000×2.4×3000=7920(万元)

　　3)计算建造成本

　　建筑费用=4500×2.4×3000=3240(万元)

　　专业费=3240×5%=162(万元)

　　不可预见费=3240×3%=97.2(万元)

　　建造成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元)

　　4)计算开发利润

　　利润=7920×15%=1188(万元)

　　5)计算投资利息

　　投资利息=地价×[(1+8%)2—1]+3499.2 ×45%×[(1+8%)1.5—1] +3499.2 × 55%×[(1+8%)0.5—1]

　　=0.1664 ×地价+192.69十75.5

　　=0.1664 ×地价+268.19

　　6)计算税费

　　税费=7920×6%=475.20(万元)

　　7)计算地价

　　地价=7920—3499.20—1188—0.1664 ×地价—268.19—475.2

　　地价=2134.30万元

　　单位面积地价=2134.3/3000=7114.30(元/平方米)

　　(2)测算该企业可得到的补偿。根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元/平方米，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金，即：

　　划拨土地使用权价格=7114.3—930=6184.30(元/平方米)

　　补偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17(万元)

　　该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。

　　(3)计算可以购置的开发区土地面积。

　　1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。

　　?计算土地取得费及税费：

　　土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：

　　最高补偿标准;1800元/亩×30=54000元/亩=81(元/平方米)

　　(1亩=666.67平方米)

　　青苗补偿及地上物补偿=1800/66.67=2.70(元/平方米)

　　征地费合计=81+2.70=83.70(元/平方米)

　　征地管理费=83.70 X4%=3.35(元/平方米)

　　耕地占用税=5(元/平方米)

　　耕地开垦费=10(元/平方米)

　　合计土地取得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05(元/平方米)

　　.土地开发费：

　　土地开发费=60(元/平方米)

　　.投资利息：

　　投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/平方米)

　　?投资利润：

　　投资利润=(102.05+60) ×15%=24.31(元/平方米)

　　?计算50年期成本价格：

　　50年期价格=(102.05+60+10.56+24.31)×(1—1/(1+6%)50)

　　=186.23(元/平方米)

　　?计算土地增值：

　　根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元/平方米。

　　?计算单位面积地价：

　　单位面积地价=186.23+150=336.23(元/平方米)

　　即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/平方米。

　　2)计算可以购置的土地面积：

　　可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52(平方米)

　　换算成亩=33107.52/666.67=49.66(亩)

　　即该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点

　　(1)评估思路的确定。本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最

　　高补偿金额和可购置的开发区土地面积。

　　(2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为1.5年，第二年投入建造成本的计息期为0.5年;而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。

　　(3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值，而 是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿 倍数计算确定。

　　2.常见错误分析

　　(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是 进行具体测算的基础，应试者不容忽视。

　　(2)剩余法测算中易出现的错误：①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误;②利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。

　　(3)成本逼近法测算中易出现的错误：①未统一费用单位或换算错误;②利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误;③缺少土地使用年期修正或修正有误。

　　例2 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

　　2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，"五通一平"土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。