2017年注册土地估价师案例与报告知识点：基准地价系数修正表

　　1.基准地价系数修正表的主要内容

　　(1)区域因素：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。各种用途的区域影响因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　(2)个别因素：影响土地价格的个别因素主要有：宗地的形状、面积，宗地在区域中的微观区位，宗地环境质量因素，宗地市政设施条件，城市规划限制等。各种用途的个别影。因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　(3)其他因素：根据城市具体条件不同，还会有一些其他影响因素。

　　2、基准地价系数修正表的编制方法

　　级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。

　　(1)用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表：

　　①确定级别或区域基准地价

　　按城镇基准地价的评估结果，确定级别或区域基准地价。

　　②选择宗地地价影响因素

　　a)商业用地的影响因素

　　商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。

　　交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城镇交通系统连接的便利程度。

　　环境质量优劣度。主要指人文环境(人口密度、收入水平)和自然环境(地质情况，土地承压力，地形，等等)。

　　规划限制。主要指城镇规划对商业区土地利用的要求。

　　其他因素。

　　宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　b)居住用地的影响因素

　　位置。主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离。

　　交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。

　　基础设施完善度。

　　公用服务设施完备度。主要指为居住区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。

　　环境质量优劣度。

　　规划限制。

　　其他因素。

　　宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　c)工业用地的影响因素

　　交通便捷度。

　　基础设施完善度。

　　产业集聚规模。

　　环境质量优劣度。

　　规划限制。

　　其他因素。

　　宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。

　　d)因素影响地价程度的确定

　　采用采用特尔菲法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值;

　　③各因素影响地价修正幅度的计算

　　a)修正幅度值的计算

　　以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。

　　上调幅度的计算公式如下：

　　F1=[(Inh-Ilb)/Ilb]×100%

　　下调幅度的计算公式如下：

　　F2=[(Ilb-Inl)/Ilb]×100%

　　式中：F1基准地价上调最大幅度;

　　F2基准地价下调最大幅度;

　　Ilb基准地价折算的年收益;

　　Inh级别或区域正常土地收益的最高值;

　　Inl级别或区域正常土地收益的最低值。

　　在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。

　　b)影响地价各因素修正幅度的确定

　　参照不同用途各因素对地价的影响权重，按下式计算各因素的修正幅度：

　　F1i=F1×Wi

　　F2i=F2×Wi

　　式中：F1i某一因素的上调幅度;

　　F2i某一因素的下调幅度;

　　Wi某一因素对宗地地价的影响权重;

　　以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件的修正系数，一般为F1i/2，同时，确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F2i/2，同时确定较劣条件下的地价标准。

　　④编制基准地价修正系数表

　　按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、校核，编制出一个类型区域和城镇级别的基准地价修正系数表。

　　(2)用市场地价资料编制基准地价修正系数表

　　①确定级别或区域基准地价

　　按城镇基准地价的评估结果，确定级别或区域基准地价。

　　②计算修正幅度值

　　将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法同前文中的上调幅度、下调幅度的计算。

　　对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。

　　按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。

　　③影响地价各因素修正值的确定

　　根据五个标准的修正幅度，乘以各因素的权重，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值。

　　④确定宗地地价修正系数对应的因素条件

　　按优、较优、一般、较劣、劣五个等次确定对应的因素条件。

　　(3)用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表

　　①利用土地定级成果，确定各类用地的宗地地价影响因素、各影响因素权重、各土地级别(区域)、宗地及评估单元的定级因素分值或综合分值;

　　②用宗地各定级因素分值与级别(区域)平均综合分值和宗地综合分值比较，得修正系数;

　　③将区域因素修正和个别因素修正编制成修正系数表。