2017年注册土地估价师案例与报告知识点：农用地基准地价评估的原则

　　农用地基准地价评估所需要遵循以下原则：

　　(1)合法原则。

　　农地的评估对象必要以国家土地制度及其相关法律关系为基础，在所有、使用、收益、处分各项权能上以合法性为估价的前提。

　　(2)用途限制性原则。

　　农地估价的内涵，包含对农地用途的估价，是农用土地用途下的估价，农地流转是在农业用途内部流转。将农地转为非建设用地估价是按工业、商业、住宅用途进行的估价，不在农地估价的范围内。

　　(3)替代性原则。

　　尽管农地的市场化程度和均衡性远不如城市建设用地，但是对农地进行估价时，替代原则同样会起作用，至少要求估价结果不能明显偏离在同等条件下同类农地的正常价格。

　　(4)估价期日原则。

　　农地的价值或价格也总是某一特定时点下的价值或价格，确立估价期日原则是明确估价对象时值界限，因此对农用地进行估价时，要求估价结果应是估价对象在估价期日的客观合理价格或价值。

　　(5)预期收益原则。

　　土地价格反映其预期收益。与非农建设用地不同的是，其预期收益主要取决于农产品价格及其形成机制和影响因素。

　　(6)最佳使用原则。

　　农用地估价应该以估价对象最佳使用为前提估价。当然这种最佳使用是在合法原则和用途限制性原则约束之下的而非任意的，在此前提下其主要体现就是以收益最大化方式下的客观指标来衡量。当估价对象保持现状利用方式不如转换用途再予以使用更为有利时，应以转换用途后再予以使用为估价前提估价。