2022房地产经纪人考试《业务操作》模拟试题（十二）

　　1[.单选题]企业抵押经营贷款主要适用人群不包括()。

　　A.中小业主

　　B.个体经营者

　　C.公司管理人员

　　D.全款购房，现有资金需求的借款人

　　[答案]D

　　[解析]企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主;②公司管理人员;③个体经营者。

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　　2[.单选题]某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()m2。

　　A.21429

　　B.30000

　　C.34300

　　D.55714

　　[答案]A

　　[解析]以销售量表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总固定成本÷对固定成本的单位贡献率。所以，项目的盈亏平衡点产量为：30000000÷(3000-1600)=21429m2。

　　3[.单选题]要确定新建商品房的均价首先应划定市场调查的范围和重点，以项目为核 心，半径()的范围是市场调查重中之重。

　　A.2km

　　B.3km

　　C.5km

　　D.6km

　　[答案]A

　　[解析]确定市场调查的范围和重点，以项目为核 心，半径2km的范围是重中之重。若范围内不够，可再扩大;凡是竞争对手都应纳入比较范围;重点市场比较应不少于6个;存量楼价格也应适当考虑。

　　4[.单选题]某项目总投资10万元，建筑投资500元/m2，若总建筑面积1000m2，预期利润6万元，则单位价格为()元/m2。

　　A.350

　　B.420

　　C.500

　　D.660

　　[答案]D

　　[解析]单位价格=单位可变成本费用+(预计固定成本费用+年目标盈利)/单位总量=500+(100000+60000)÷1000=660(元/m2)。

　　5[.单选题]某房地产项目建造的平均成本为2800元/m2，销售税费率为15%。若希望获得25%的销售利润率，则该项目的销售单价至少是()元/m2。

　　A.3920

　　B.3733

　　C.4118

　　D.4667

　　[答案]C

　　[解析]目标利润单位价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售费率)。本题中，目标利润单位价格=建造平均成本×(1+25%)÷(1-销售费率)。所以，该项目的销售单价至少是：2800×(1+25%)÷(1-15%)=4118(元/m2)。

　　6[.单选题]某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为()元/m2。

　　A.4167

　　B.6250

　　C.10000

　　D.25000

　　[答案]B

　　[解析]单位保本价格=(固定成本总额/盈亏平衡点产(销)量+单位变动成本)/(1-销售费率)=(20000000÷10000+3000)÷(1-20%)=6250(元/m2)

　　7[.单选题]某项目固定总成本为50万元，总面积为200m2，销售税费率为15%，单位变动成本为4000元/m2，则目标销售价格为()元/m2。

　　A.5454

　　B.6218

　　C.6871

　　D.7647

　　[答案]D

　　[解析]单位保本价格={[固定成本总额/盈亏平衡点产(销)量]+单位变动成本}÷(1-销售费率)=[(500000/200)+4000]÷(1-15%)=7647(元/m2)。

　　8[.单选题]某项目总投资为3000万元，建设周期为2年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的年限为12年，该项目的预期投资收益率为()。

　　A.7、01%

　　B.8、3%

　　C.10、0%

　　D.12、5%

　　[答案]C

　　[解析]预期收益率是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。项目完成后的实际收益率可能高于、等于、低于预期收益率，也是房地产投资存在一定风险的表现。预期收益通常包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率，用于对通货膨胀和风险的补偿。预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为：预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)÷总投资额。题中，该项目的预期投资收益率=[30000000÷(12-2)]÷30000000=10.0%。

　　9[.单选题]某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为()。

　　A.7、2%

　　B.8、6%

　　C.14、3%

　　D.16、7%

　　[答案]D

　　[解析]预期投资收益率计算过程为：①不含建设期的投资回收年限=10-4=6(年);②预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)/总投资额=(60000÷6)÷60000=16.7%。

　　10[.单选题]某项目主力户型以三居室为主，对于本区域而言面积偏大，这一条件在SWOT矩阵中应为()条件。

　　A.S

　　B.W

　　C.O

　　D.T

　　[答案]B

　　[解析]SWOT是优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threats)的合称。SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。其中，劣势是对企业不利的内部资源因素，如：项目规模较小，难与大盘抗衡;项目是单体建筑，缺乏目前市场上流行的小区环境和小区花园;主力户型以三居室为主，对本区域而言面积偏大;售楼处偏僻，形象较差;地处老地段，不属于目前热卖片区，不易于吸引区外人士前来购买。本题中，三居室对于本区域面积偏大，属于该项目的劣势。