2021年房地产经纪人《专业基础》精选试题（三）_第3页

　　一、单选题

　　1.【答案】A

　　【解析】房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定区位特别是区位较好的房地产被人占有之后，则占有者可以获得特定的生活或生产场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景等，或者可以支配相关的自然资源和生产力，他人除非支付一定的经济代价，一般无法占有和享用。

　　2.【答案】A

　　【解析】房产分户图也称为房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利，房屋产权证的附图。

　　3.【答案】C

　　【解析】砖混结构建筑的层数通常在6层以下，抗震性能较差，开间和进深尺寸及层高都受到一定限制。

　　4.【答案】A

　　【解析】材料的耐磨性与其成分、结构、强度、硬度有关，材料的硬度越大，耐磨性越好。

　　5.【答案】C

　　【解析】外部折旧指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素，如市场供应过量。

　　6.【答案】C

　　【解析】飘尘是直径在10um以下的颗粒物，颗粒相对较小，不宜沉降，能长时间在空中漂浮的颗粒物。

　　7.【答案】D

　　【解析】目前的房地产市场中，建设用地使用权出让市场因是政府独家垄断供应，其垄断性最强，可以说是完全垄断市场。

　　8.【答案】D

　　【解析】建筑物外部折旧的各种不利因素包括经济因素、区位因素(如周围环境改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等),也可能是其他因素。

　　9.【答案】B

　　【解析】楼面地价=土地总价/总建筑面积，其中土地总价为地块面积乘以土地单价，故楼面地价为1500X 10000/30000=500(元/平方米)。

　　10.【答案】B

　　【解析】买方不了解交易对象或者市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高。

　　二、多选题

　　1.【答案】DE

　　【解析】运用比较法评估房地产价格，选取的可比实例应符合以下基本要求:①可比实例房地产应与估价对象房地产相似;②可比实例的交易方式应适合估价目的;③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

　　2.【答案】ABCD

　　【解析】合同的特征:①是平等主体之间的民事法律关系。②是两方以上当事人自愿进行的民事法律行为。③是关于民事权利义务关系的协议。④是具有相应法律效力的文件。

　　3.【答案】ABDE

　　【解析】房地产建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费和开发期间税费。

　　4.【答案】ACD

　　【解析】根据门的功能，分为防盗门(入户门一般应为防盗门)、安全门、防火门等。折叠门和平开门是按照门的开启方式分类。

　　5.【答案】BCD

　　【解析】集中供暖的优点是安全、可靠、清洁，可全天候供暖，费用较低，缺点是供暖的时间和温度不能控制。

　　6.【答案】BCD

　　【解析】房地产价格内容:土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。

　　7.【答案】CDE

　　【解析】涂料类饰面的优点是自重轻、维修方便、更新快，无论涂料出现开裂还是脱落，都不会对人体造成伤害，而且涂料可配成所需的各种颜色;其缺点是容易褪色，耐久性较差。

　　8.【答案】BC

　　【解析】为逃税而不实申报的房屋成交价格为名义价格，真实成交价格为实际价格。双方承担的税费全部由买方承担的成交价格为名义价格。不是一次付清的价格为名义价格。

　　9.【答案】ABE

　　【解析】比较法适合住宅，写字楼，商铺，标准厂房，房地产开发用地等，不适合行政办公楼，博物馆等很少发生交易的房地产。

　　10.【答案】BE

　　【解析】房地产投资项目经济评价指标中，财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期为动态盈利性指标。投资收益率、租金回报率、资本金收益率为静态盈利性指标。

　　三、综合分析题

　　1.【答案】A

　　【解析】月房产支出收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，即(8320+3 X 120)/20000=43.4%。

　　2.【答案】ABD

　　【解析】等额本息还款方式下，每月还款额相同，还款压力均衡，每月偿还的利息越来越少，适合预期收入变化不大或目前有一定积蓄及预期收人有所增加的借款人。等额本息还款并不比等额本金有利率的不同。

　　3.【答案】D

　　【解析】中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

　　4.【答案】A

　　【解析】抵押房地产的价值是确定抵押贷款金额的基本依据。

　　5.【答案】D

　　【解析】张某对拟购买住宅楼的位置、环境、基础和公用设施等，都有了全面详细的了解，属于理智型性格的人。