2021年房地产经纪人《专业基础》精选试题（二）_第3页

　　一、单选题

　　1.【答案】B

　　【解析】功能缺乏折旧，如住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

　　2.【答案】B

　　【解析】契税属于交易环节的税收，是向买方征收的税收，增加买房税收会抑制房地产需求，从而使房地产价格下降。

　　3.【答案】D

　　【解析】从收益法的观点看，房地产的价值主要取决于3个因素:①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。

　　4.【答案】D

　　【解析】向银行贷款后，月等额偿还贷款利息，属于将限制转换为等额年金的公式，其中计算等额年金的系数称为资金回收系数。

　　5.【答案】C

　　【解析】行政法规是国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件的总称，因此制定主体是国务院。

　　6.【答案】D

　　【解析】新的法律施行后，对它生效之前发生的事实和行为是否适用，体现了法律的法不溯及既往原则。

　　7.【答案】D

　　【解析】在本例的代理关系中，甲为被代理人，乙为委托代理人、委托人，丙为复代理人。

　　8.【答案】C

　　【解析】按照《合同法》规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。另有定金罚则与违约金罚则不能同时生效，取其中定金罚则双倍返还为最高金额，即60万元。

　　9.【答案】C

　　【解析】尾数定价策略通常可以选取人们认为的吉利数字，使购买者图个吉利，更愿意购买。比如市场挂牌价。

　　10.【答案】B

　　【解析】楼面地价也称为楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

　　二、多项选择题

　　1.【答案】ACE

　　【解析】从收益法观点来看，净收益越大，获取净收益期限越长，则房地产价格就越高。所以在AC两种情况下，房地产价格会估高。运营费用偏高时，净收益偏低，B选项错误，报酬率偏高时，收益价格偏低，价格会估低。D选项错误。收益率逐年增长率取高，则净收益估高，同A选项。

　　2.【答案】AB

　　【解析】市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，经营者可以自主制定价格。选项CDE均不可自主制定价格。

　　3.【答案】ABD

　　【解析】贴面类饰面材料有以下3类:陶瓷制品，如瓷砖、面砖、陶瓷锦砖;预制块材，如仿大理石板、水磨石板等;天然石材，如天然大理石，天然花岗石等。

　　4.【答案】ABC

　　【解析】住宅环境性能评定内容包括:①用地与规划;②建筑造型;③绿地与活动场地;④室外噪声与空气污染;⑤水体与排水系统;⑥公共服务设施;⑦智能化系统。

　　5.【答案】ABDE

　　【解析】根据马斯洛需要层次论，人的需要按照先后顺序和高低层次分为:生理需要、安全需要、爱与归属需要、尊重需要、自我实现需要。需要层次论认为一个人在进入更高级的需要之前，要想满足前一种较低级的需要，而一种需要一旦得到基本满足，就会失去对动机和行为的支配力量，转而由新的占优势的需要起支配作用。

　　6.【答案】ABC

　　【解析】房地产是不动产，它既与家具、家电、汽车等动产有本质不同，又与商标、特许经营权等元形资产有本质区别，是实物、权益和区位的"三位一体"。要了解房地产，对其实物、权益和区位状况都要了解，哪个方面都不能忽视。

　　7.【答案】ACD

　　【解析】根据墙体的构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。

　　8.【答案】BCD

　　【解析】壁纸的主要特点是色彩花型丰富、档次品位较高、环保性好、性价比较高、更换容易、清洗方便、耐久性好。

　　9.【答案】ADE

　　【解析】烟囱属于固定源、高架源、点源。

　　10.【答案】CD

　　【解析】开征房产税实际是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于更小面积的房地产，同时抑制房地产投资和投机，需求减少，所以价格下降，A项错误。低收入者收入增加对房地产市场影响比较小，B项错误。买方市场下减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降，E项错误。

　　三、综合分析题

　　1.【答案】A

　　【解析】容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。162/110约等于1.47

　　2.【答案】C

　　【解析】住宅建筑平均层数，即一定用地范围内住宅建筑总面积与住宅建筑基底总面积的比值所得到的层数(即162/16.2=10层)，10层属于高层一类

　　3.【答案】D

　　【解析】常用的贴面材料有以下3类:①陶瓷制品，如资砖、面砖、陶瓷锦砖等;②预制块材，如仿大理石板、水磨石板等;③天然石材，如天然大理石、天然花岗石等。

　　4.【答案】A

　　【解析】电磁辐射污染源主要有高压输电线路、变电站、广播电视发射塔、卫星通信地面站、雷达站、移动通信基站、高频设备等。

　　5.【答案】AD

　　【解析】人文景观是指被人类活动改变的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观。软景观是指软质的东西，如自然的树木、水体以及人工植被等。题目中的名贵树木属于人文景观和软景观。