2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（十三）_第2页

7[.多选题]下列关于物权和债权的表述中，正确的有()。

A.物权的权利主体和义务主体特定

B.物权不能由民事权利主体随意设定

C.物权具有优先性，债权具有平等性

D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定

E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权

[答案]BCDE

[解析]A项，物权是直接支配物的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何人，即物权的权利人以外的一切人均为义务主体，均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。即物权的权利主体是特定的，而义务主体不特定。B项，物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义。即物权的种类和内容受法律的限制，不允许当事人任意创设新的物权，也不允许当事人变更物权的内容。C项，物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。其中，优先效力是指物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。D项，物权具有公示原则，而债权由当事人自由确定。E项，物权是一种财产权，债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或者不为特定行为的权利。

8[.多选题]关于房地产抵押的说法，正确的有()。

A.债权人和抵押权人可以是同一人

B.抵押权自抵押合同生效时设立

C.订立抵押合同前抵押房产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响

D.抵押期间，抵押人可以自行处分抵押房地产

E.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物必须一并抵押

[答案]ACE

[解析]A项，在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。B项，以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。当事人之间订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理抵押登记的，不影响抵押合同效力。C项，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。E项，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

9[.多选题]下列关于合同的表述中，不正确的有()。

A.当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行

B.房屋转让合同和房屋租赁合同不一定要采用书面形式

C.限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同

D.严重损害社会公共利益的合同为无效合同

E.履行合同时，对履行费用负担约定不明确的，由履行义务一方负担

[答案]BC

[解析]B项，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。C项，无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同;限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。D项，有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。

10[.多选题]下列关于物权的表述中，正确的有()。

A.物权具有优先效力

B.任何情况下的物权均优先于债权

C.物权的设定必须公示

D.不动产物权的公示方式是登记

E.动产物权的公示方式是占有

[答案]ACDE

[解析]B项，物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。但物权优先于债权也有例外，如《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。