2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（九）

1[.多选题]认识现金流量图应把握()。

A.时间段的长度

B.时间段的指向

C.时间段的划分

D.现金流量在时间段上发生的具体时点

E.现金流量在该时点上发生的具体数额

[答案]ABCDE

[解析]现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：①时间段的长度;②时间段的指向;③时间段的划分;④现金流量在时间段上发生的具体时点;⑤现金流量在该时点上发生的具体数额;⑥现金流量图上垂直箭头的指向。

2[.多选题]下列关于投资风险选择与评价的表述中，正确的有()。A、投机型投资者通常选择风险大、收益高的投资B、保守型投资者通常选择风险中等的投资C、保守型投资者最通常的做法是将资金存入银行获取利息D、房地产投资的风险一般比较确定

A.A

B.B

C.C

D.D

E.E

[答案]AC

[解析]由于不同投资者的风险偏好不同，从而会倾向于风险大小不同的投资。根据风险偏好，可将投资者分为三类：①保守型投资者，如通常所说的胆小鬼，一般将资金用于购买国债或存入银行获取利息;②投机型投资者，如通常所说的冒险家、赌徒，一般选择有较大风险的投资;③普通投资者，即介于上述两者之间，大多数投资者属于这种类型。

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3[.多选题]下列房地产投资项目经济评价指标中，可以用来判断项目可行性的有()。

A.财务净现值≥0

B.财务净现值<0

C.内部收益率≥基准收益率

D.投资回收期≤基准回收期

E.投资回收期>基准回收期

[答案]ACD

[解析]在项目可行性研究中，财务净现值的评价标准是：如果FNPV≥0，则说明项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。财务内部收益率的评价标准是：如果FIRR≥ic(基准收益率),则说明项目的盈利能力达到或者超过了所要求的收益率，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。投资回收期的评价标准是：如果Pb≤Pc(基准投资回收期)，则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。

4[.多选题]房地产投资风险的特征主要表现是()。

A.客观性

B.不确定性

C.无关性

D.不可测性

E.潜在性

[答案]ABE

[解析]正确认识房地产投资风险的特征，对于降低风险发生的可能性，减少风险损失，具有重要意义。房地产投资风险的特征主要表现在：①客观性;②不确定性;③潜在性;④损益双重性;⑤可测性;⑥相关性。

5[.多选题]资金存在时间价值的原因主要有()。

A.资金增值

B.机会成本

C.实现剥削

D.承担风险

E.通货膨胀

[答案]ABDE

[解析]资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值。将资金投入到生产或流通领域，经过一段时间之后可以获得一定的收益或利润，从而资金会随着时间的推移而产生增值。②机会成本。机会成本是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。③承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款日期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险。④通货膨胀。通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。

6[.多选题]资金存在时间价值的原因不包括()。

A.资金增值

B.经济增长

C.生产力水平提高

D.承担风险

E.通货膨胀

[答案]BC

[解析]资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值。将资金投入生产或流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益或利润;②机会成本。机会成本(其他投资机会的相对吸引力)是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益;③承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款丑期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险;④通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。

7[.多选题]在计算下列金额时，需要考虑资金时间价值的有()

A.贷款金额

B.月还款额

C.首付款金额

D.借款余额

E.总价款

[答案]ABE

[解析]资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必需的基础知识和基本技能。资金存在时间价值的原因主要有资金增值、机会成本、承担风险、通货膨胀

8[.多选题]从经济理论上讲，资金存在时间价值的直接原因主要包括()。

A.资金增值

B.资产升值

C.机会成本

D.经济发展

E.通货膨胀

[答案]ACE

[解析]资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值;②机会成本;③承担风险;④通货膨胀。

9[.多选题]关于资金时间价值换算中的假设条件的说法，正确的有()。

A.资金时间价值换算中采用的是复利

B.利率的时间单位与计息周期一致

C.现值是在当前年度开始时发生的

D.将来值是在当前以后的某一年年初发生的

E.年金是在每年年初发生的

[答案]ABC

[解析]资金时间价值换算中的假设条件包括：①资金时间价值换算中采用的是复利;②利率的时间单位与计息周期一致，为年;③本年的年末为下一年的年初;④现值P是在当前年度开始时发生的;⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的;⑥年金A是在每年年末发生的。

10[.多选题]资金时间价值换算中的假设条件包括()。

A.资金时间价值换算中采用的是复利

B.本年的年末为下一年的年初

C.将来值F是在当前以后的第n年年初发生的

D.年金A是在每年均匀发生的

E.现金P是在当前年度开始时发生的

[答案]ABE

[解析]资金时间价值换算中的假设条件包括：①资金时间价值换算中采用的是复利;②利率的时间单位与计息周期一致，为年;③本年的年末为下一年的年初;④现值P是在当前年度开始时发生的;⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的;⑥年金A是在每年年末发生的。