2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（八）

1[.多选题]房地产投资风险应对的方法有()。

A.风险回避

B.风险维持

C.风险控制

D.风险转移

E.风险利用

[答案]ACDE

[解析]房地产投资风险应对的方法主要包括：①风险回避，是事先对房地产投资项目进行风险分析，发现风险发生的可能性较大，并且不利后果较严重(如可能出现自己难以承受的损失)，又无其他更好的风险应对办法时，主动放弃该项目。②风险组合，是通过适当分散投资以达到减少投资风险的目的。③风险控制，是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，风险发生后减小风险损失。④风险转移，是房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。⑤风险自留，是房地产投资者以自己的财力来负担未来可能发生的损失，包括自保风险和承担风险。

2[.多选题]房地产投资业务中房地产投资分析涉及的基本指标有()。

A.投资占用时间

B.投资成本和收入

C.投资回收期

D.投资利润率

E.资本金利润率

[答案]CDE

[解析]房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，可分为：①静态盈利性评价指标包括，租金回报率、投资收益率、资本金收益率、静态投资回收期;②动态盈利性评价指标包括，财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。

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3[.多选题]房地产投资包括的阶段有()。

A.寻找投资机会

B.投资方案评价

C.投资决策

D.方案设计

E.实施投资方案

[答案]ABCE

[解析]房地产投资一般分为以下4大步骤：①寻找投资机会;②评价投资方案(又称投资方案经济评价、投资项目经济评价);③选择投资方案(又称投资决策，其结果为投资和不投资两种);④实施投资方案。

4[.多选题]下列属于房地产投资特点的有()。

A.投资选择的多样性

B.投资价值的附加性

C.投资收益的风险性

D.投资变现的复杂性

E.投资区域的差异性

[答案]ABDE

[解析]房地产投资有下列特点：①投资选择的多样性;②投资区域的差异性;③投资价值的附加性;④投资变现的困难性;⑤投资预期的风险性;⑥投资收益的个别性。

5[.多选题]直接投资的方式包括()。

A.购买期房、场地后出租

B.购买房地产后出租一段时间，然后再转卖

C.购买房地产后等待一段时间，涨价后再转卖

D.购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等，然后出售、出租、直接经营

E.购买房地产后自用一段时间，然后再转卖

[答案]ABCDE

[解析]房地产直接投资是指投资者将资金用于购买房地产实物或房地产开发的行为，投资者通常参与其中的有关管理工作。房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。房地产置业投资的类型主要包括：①购买房地产后长期用于出租;②购买房地产后出租一段时间(如若干年)，然后转售;③购买房地产后放置一段时间，待涨价后转售;④购买房地产后自用一段时间(如若干年)，然后转售。

6[.多选题]对于同一项目的同样现金流，甲乙两个投资者计算的净现值分别为2000万元和3000万元。据此，甲乙相比较，可以得出的初步判断是()

A.甲是投机型的投资者，乙是保守型的投资者

B.甲是保守型的投资者，乙是投机型的投资者

C.甲对风险的偏好高于乙

D.乙对风险的偏好高于甲

E.两者对于风险的偏好无法判断

[答案]BD

[解析]根据风险偏好，可将投资者分为三类：①保守型投资者，如通常所说的胆小鬼，一般将资金用于购买国债或存入银行获取利息;②投机型投资者，如通常所说的冒险家、赌徒，一般选择有较大风险的投资;③普通投资者，即介于上述两者之间，大多数投资者属于这种类型。

7[.多选题]房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于()。

A.投资人直觉判断特点突出

B.投资重视长期的时间介入

C.投资隐含着正常的收益与风险

D.投资看重短期的时间介入

E.投资强调理性分析与论证

[答案]BCE

[解析]广义的投资包含投机，投机也可以说是一种特殊的投资。投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益;投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。

8[.多选题]房地产投机区别于房地产投资的特征主要有()。

A.利用别人资金投入

B.短期时间介入

C.缺乏理性的分析和评估

D.寻求回报

E.具有风险性

[答案]BC

[解析]投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益;投机则较看重短期的时间介入，通常缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。

9[.多选题]投资具有的特性有()。

A.投资必须有经验

B.投资必须有投入

C.投资必须求回报

D.投资具有风险性

E.投资具有时间性

[答案]BCDE

[解析]投资具有以下特性：①必须有投入。没有投入就取得回报是一种勒索、抢劫，或是他人的施舍。②必须求回报。不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。③必须有时间差。投入是即期的，回报是预期的，从投入到回报总要经过一定的时间间隔，否则就是一般的买卖行为。④具有风险性。投入由于是事先的(通常是现在的)，所以投入之后就变成了确定的，而回报由于是事后的(即未来的)，所以它是不确定的——可能得到，也可能得不到，可能得到的比预期的多，也可能得到的比预期的少

10[.多选题]现金流量图有其习惯的表示方法，主要表现在()。

A.用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位

B.划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间段

C.用带箭头的垂直线段代表现金流量

D.箭头向下表示现金流入

E.箭头向上表示现金流出

[答案]ABC

[解析]现金流量图的习惯表示方法包括：①用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位;②划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间段;③用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。