2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（六）

1[.多选题]影响房地产价格的心理因素主要包括()。

A.购买或出售心态

B.个人偏好

C.接近豪宅的心理

D.时尚风气

E.讲究风水或吉祥号码

[答案]ABDE

[解析]心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要包括：①购买或出售时的心态;②个人的欣赏趣味(偏好);③时尚风气、跟风或从众心理;④接近名家住宅的心理;⑤讲究风水或吉祥号码。

2[.多选题]现有一沿街商铺建筑面积为39m2，需要评估其市场价值。下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有()。

A.同一商业区内，建筑面积为36m2，三年前出售，售价为53万元

B.同一商业区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元

C.同一商业区内，建筑面积为50m2，近期出售，售价为72万元

D.同一商业区内，使用面积为36、55m2，使用面积与建筑面积比率为85%，近期出售，售价为66万元

E.1km外一居住区内，建筑面积为120㎡，近期出售，售价为180万元

[答案]CD

[解析]选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似;②可比实例的交易方式应适合估价目的;③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，所选的可比实例，时间有点久远。B项，所选的可比实例的面积比估价对象大很多。E项，所选的可比实例，与估价对象相比，距离远，面积大。

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3[.多选题]根据人口增长的绝 对数量，人口增长分为()等情况。

A.人口净增长

B.人口零增长

C.人口负增长

D.人口自然增长

E.人口机械增长

[答案]ABC

[解析]引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝 对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。

4[.多选题]根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将影响房地产价格的因素分为()。

A.心理因素

B.物价因素

C.交通因素

D.人口因素

E.政治因素

[答案]ABCD

[解析]影响房地产价格的因素有：①人口因素，包括人口数量、人口结构、人口素质等;②居民收入因素;③物价因素;④利率因素;⑤汇率因素;⑥房地产税收因素;⑦交通因素;⑧心理因素。

5[.多选题]运用成本法估价的步骤可分为()。

A.选取可比实例

B.测算重置成本或重建成本

C.选择具体估价途径

D.测算折旧

E.计算成本价格或价值

[答案]BCDE

[解析]运用成本法估价的步骤可分为：①选择具体估价路径;②测算重置成本或重建成本;③测算折旧;④计算成本价格或价值。

6[.多选题]地产开发直接成本利润率的计算基数包括()。

A.土地取得成本

B.建设成本

C.维护费用

D.投资利息

E.销售费用

[答案]ABDE

[解析]运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房的典型的房地产开发经营方式为例，房地产价格七大项构成为：①土地取得成本;②建设成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。

7[.多选题]可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。

A.净收益

B.期末转售收益

C.税后现金流量

D.潜在毛收入

E.有效毛收入

[答案]ABDE

[解析]运用收益法估价需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有：①潜在毛收入;②有效毛收入;③净收益;④期末转售收益。

8[.多选题]期房价格与现房价格相比，其价格低的原因有()。

A.从期房达到现房期间租金收入的损失

B.期房未来开发成本低

C.风险的补偿

D.不能够直接使用

E.少交纳一部分物业服务费用

[答案]ACD

[解析]在期房与现房同品质(位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同)的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的住宅来看，由于买现房可出租获取现金收入，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期交房，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差)，所以期房价格与现房价格之间的关系是：。

9[.多选题]在房地产市场上，政府对房地产价格干预的措施有()。

A.规定最高限价

B.规定最低限价

C.规定成本构成

D.规定利润率

E.发布市场价格信息

[答案]ABCD

[解析]政府对价格的干预，有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价;最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，例如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

10[.多选题]对于直线法计算公式的基本说明，下列表述正确的是()。

A.S为建筑物的重新购建价格

B.C为建筑物的净残值

C.N为建筑物的经济寿命

D.R为建筑物的净残值率

E.Di为第i年的折旧额，或称做第i年的折旧

[答案]CDE

[解析]直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法计算公式中Di为第i年的折旧额，或称为第i年的折旧;C为建筑物的重新购建价格;S为建筑物的净残值。N为建筑物的经济寿命;R为建筑物的净残值率。