2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（三）

1[.多选题]下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有()。

A.人口数量增加

B.家庭规模小型化

C.本国货币升值

D.建筑材料价格上涨

E.购房抵押贷款利率上升

[答案]ABCD

[解析]E项，从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买住宅普遍要借助于贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。

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2[.多选题]从重新购建价格的概念中，可以概括出()。

A.重新购建价格是客观的重置成本或重建成本

B.重新购建价格也称重新购建成本

C.重新购建价格是必要支出的价格

D.重新购建价格是在价值时点的重置成本或重建成本

E.建筑物的重新购建价格是全 新状况的重置成本或重建成本

[答案]ADE

[解析]把握重新购建价格的内涵，需注意事项包括：①重新购建价格是在价值时点的重置成本或重建成本;②重新购建价格是客观的重置成本或重建成本;③建筑物的重新购建价格是全 新状况的重置成本或重建成本，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地重置成本。

3[.多选题]在房地产估价的收益法中，报酬率的求取方法主要有()。

A.累加法

B.成本法

C.试算法

D.内插法

E.市场提取法

[答案]AE

[解析]报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有：①累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率;风险调整值是承担额外风险所要求的补偿。②市场提取法是指利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。

4[.多选题]下列经济活动中，需要补交地价的有()。

A.出租商品房

B.提高容积率

C.延长土地使用期限

D.转让经济适用住房

E.工业用地改为商业用地

[答案]BCDE

[解析]补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①改变土地用途等规划条件;②延长土地使用期限(包括建设用地使用权期间届满后的续期);③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

5[.多选题]从收益法的观点看，房地产的价值主要取决的因素包括()。

A.未来净收益的大小

B.房地产的报酬率高低

C.获得净收益期限的长短

D.房地产的收益价格高低

E.获得净收益的可靠程度

[答案]ACE

[解析]从收益法的观点看，房地产的价格或价值主要取决的因素包括：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低;②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低;③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。

6[.多选题]采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有()。

A.预测的净收益偏低

B.预测的运营经费偏低

C.选取的报酬率偏低

D.确定的收益期限偏短

E.考虑了净收益变化

[答案]ADE

[解析]从收益法的观点看，房地产价格或价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低;②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低;③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。

7[.多选题]运用市场法估价房地产时，在对可比实例的成交价格进行适当的处理环节，根据处理的内涵不同，分为()。

A.价格比较

B.价格修正

C.价格换算

D.价格调整

E.价格考察

[答案]BCD

[解析]对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同分为：①价格换算，主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比，这种处理称为建立比较基础。②价格修正，是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为交易情况修正。③价格调整，是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。

8[.多选题]实现抵押权时，法定优先受偿款包括()。

A.拖欠的建设工程价款

B.营业税及附加

C.已抵押担保的债权数额

D.诉讼费用

E.拍卖费用

[答案]AC

[解析]法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

9[.多选题]法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括()。

A.已抵押担保的债权数额

B.拍卖费用

C.估价费用

D.变卖的费用和税金

E.发包人拖欠承包人的建设工程价款

[答案]AE

[解析]法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠建设工程价款;②已抵押担保的债权数额;③其他法定优先受偿款。

10[.多选题]房地产估价的基本方法有()。

A.市场法

B.替代法

C.收益法

D.成本法

E.资本化法

[答案]ACD

[解析]房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。房地产估价的基本方法有：①市场法(又称比较法、市场比较法、交易实例比较法);②收益法(又称收益资本化法、收益还原法);③成本法。