2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（二）

1[.多选题]下列说法正确的是()。

A.房地产价格实质上是房地产权益的价格

B.同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格

C.房地产价格具有显著的个别性

D.房地产价格由政府主管部门定价

E.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

[答案]ABE

[解析]A项，房地产价格实质上是房地产权益的价格。B项，房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，买卖价格是所有权的价格，租赁价格是使用权的价格。C项，房地产价格容易受交易者的个别情况影响。D项，房地产价格由市场供给决定。E项，不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格;有的因素在某一状况下随着变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格;有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。

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2[.多选题]会导致房地产价格上涨的因素有()。

A.人口增加

B.建筑材料价格下降

C.利率下降

D.国际购房投资流入

E.增加买方的交易税

[答案]AC

[解析]A项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区(如某个城市)，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之，房地产价格会下降。B项，某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格(尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。C项，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。D项，国际购房投资流入会导致房地产价格下降。E项，增加买方的税收，会抑制房地产需求，会使房地产价格下降;反之，会使房地产价格上涨。

3[.多选题]下列影响因素中，可能推动房价上涨的有()。

A.居民收入增加

B.城市化进程加快

C.利率上升

D.利率下降

E.家庭规模小型化

[答案]ABDE

[解析]A项，居民收入的真正增加(非名义增加，即在通货膨胀情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。B项，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必 然增加，从而会引起房地产价格上涨。CD两项，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。E项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。

4[.多选题]下列关于房地产交易可能出现的情况，正确的有()。

A.在卖方市场条件下，成交价格往往是偏低的

B.在卖方市场条件下，成交价格往往是偏高的

C.当买者愿意支付的最高价格等于或高于卖者愿意接受的最低价格时，交易才能成功

D.成交价格可以在买者愿意支付的最高价格和卖者愿意接受的最低价格之间

E.卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格，交易才能成功

[答案]BCD

[解析]A项，买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。E项，在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。

5[.多选题]下列房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有()。

A.家庭人口规模小型化

B.中等收入的居民收入增加

C.建筑材料价格下降

D.房地产拥有者惜售

E.实行房屋限购政策

[答案]CE

[解析]A项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。B项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。C项，建筑材料价格下降，会适当降低房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格下降。D项，如果房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。E项，实行房屋限购政策都会引起房地产价格上升。E项，限购政策，是限制房地产的需求，根据价格与供求的关系，从理论上可能会引起房地产价格下降

6[.多选题]以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有()。

A.修建铁路会使得房地产价格增值

B.通常情况下楼层比朝向对价格的影响大

C.有些因素对房地产价格的影响与时间无关

D.提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大

E.随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格

[答案]CE

[解析]A项，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素;而该地带如果是仓储或工业区，则铁路可能是其增值因素。B项，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。D项，各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大，当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响较小。

7[.多选题]关于收益法的说法，错误的有()。

A.收益法的原理是预期原理

B.直接资本化法即现金流量折现法

C.未来的因素决定估价对象当前价值

D.报酬率与投资风险呈负相关

E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产

[答案]BD

[解析]B项，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

8[.多选题]下面说法中，错误的有()。

A.房地产的自身因素，是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素

B.一般来说，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有下降的趋势

C.居民收入对房地产价格的影响程度，与现有的收入水平及边际消费倾向的大小无关

D.房地产投机利用房地产价格的涨落变化，通过在相同时期买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为

E.行政隶属变更是影响房地产价格的行政因素之一

[答案]BCD

[解析]B项，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。C项，居民收入对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。D项，房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即纯粹的炒买炒卖赚钱。

9[.多选题]下列因素变化中，会引起房地产价格上涨的有()。

A.建筑材料价格上涨

B.迁入人口增多

C.地区经济衰退

D.交通管制增多

E.房地产保有税增加

[答案]AB

[解析]C项，地区经济衰退，会影响居民的收入降低，从而房地产需求下降，而致使房地产价格下降。D项，交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对某些类型的房地产来说，实行某种交通管制也许会降低该类房地产价值，但对另一些类型的房地产来说则可能会提高该类房地的价值。E项，增加房地产保有环节的税收，是增加了持有房地产的成本，减少收益性房地产的净收益，会使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产，会抑制房地产投资和投机，进而会减少房地产需求，减少存量房地产囤积而增加房地产供给，最终会导致房地产价格下降。

10[.多选题]下列关于建筑物折旧年限法内容的表述中，正确的有()。

A.建筑物的有效年龄可能短于其实际年龄

B.直线法是建筑物折旧中常用的方法

C.房地产当前的价值通常基于其历史价格

D.建筑物的剩余自然寿命是建筑物自然寿命减去有效年龄后的寿命

E.建筑物的经济寿命是从建筑物开工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间

[答案]ABC

[解析]D项，建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是指建筑物自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是指建筑物经济寿命减去有效年龄之后的寿命。E项，筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。