2022年房地产经纪人考试《专业基础》预测试题（六）

　　1[.单选题]与卖方市场相比较，买方市场成交价格()。

　　A.偏低

　　B.一样

　　C.偏高

　　D.变化不定

　　[答案]A

　　[解析]在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价;在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。即买方市场成交价格一般比卖方市场成交价格低。

　　2[.单选题]李某欲购买一套期房，一年后交房。与其类似的现房价格为6000元/m2，用于出租的年净租金为360元/m2(出租期初支付)，折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。

　　A.5552、73

　　B.5724、00

　　C.6000、00

　　D.6207、27

　　[答案]A

　　[解析]在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：=6000-360÷(1+10%)-6000×2%=6000-327.27-120=5552.73(元/m2)。

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　　3[.单选题]某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5500元/m2，出租的年末净收益为430元/m2。假设折现率为9%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为()元/m2。

　　A.4583、43

　　B.4995、50

　　C.5105、50

　　D.5390、00

　　[答案]B

　　[解析]在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：

　　4[.单选题]一般情况下，同质的期房与现房之间的价格关系是()

　　A.期房价格高于现房价格

　　B.期房价格低于现房价格

　　C.期房价格与现房价格相等

　　D.期房价格与现房价格没有关系

　　[答案]B

　　[解析]在期房与现房同品质相同(包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同)的情况下，期房价格低于现房价格，二者之间的关系为：

　　5[.单选题]张某购买了一套剩余寿命为42年的房屋，预计正常情况下每年可获得净租金7万元，若该房屋的报酬率为8.5%，则其收益价格为()万元。

　　A.76、30

　　B.79、68

　　C.80、96

　　D.82、35

　　[答案]B

　　[解析]在收益期为有限年且净收益每年不变的情况下，该房屋的收益价格为：=79.68(万元)。式中，V为房地产的收益价格或价值;A为房地产的净收益;Y为房地产的报酬率或折现率;n为房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。

　　6[.单选题]下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是()。

　　A.减少房地产开发环节的税收

　　B.增加房地产开发环节的税收

　　C.增加买方的税收

　　D.增加房地产保有环节的税收

　　[答案]B

　　[解析]增加或者减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。

　　7[.单选题]城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于()。

　　A.政府指导价

　　B.政府定价

　　C.房屋重置价格

　　D.市场调节价

　　[答案]B

　　[解析]政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对实行政府定价的房地产，经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

　　8[.单选题]房地产的()一般不能反映房地产价格水平的高低。

　　A.总价格

　　B.单位价格

　　C.楼面地价

　　D.实际价格

　　[答案]A

　　[解析]总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

　　9[.单选题]在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格是()。

　　A.现货价格

　　B.期货价格

　　C.实际价格

　　D.名义价格

　　[答案]A

　　[解析]现货价格是指在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格。B项，期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。C项，实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。D项，名义价格是表面上的价格，能直接观察到。

　　10[.单选题]某期房还需9个月才能交付使用，市场上类似的现房价格为8000元/m2，该类房屋出租一年净收益为500元/m2，假设折现率为12%，风险补偿估计为现房价格的1.5%，则该期房目前的价格是()元/m2。

　　A.7450

　　B.7553

　　C.7700

　　D.8339

　　[答案]A

　　[解析]根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为7450(元)