2022年房地产经纪人考试《专业基础》预测试题（四）

　　1[.单选题]通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是()。

　　A.起价

　　B.标价

　　C.成交价

　　D.均价

　　[答案]A

　　[解析]起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是指销售新建商品房的最低价。这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

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　　2[.单选题]假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入是指()。

　　A.净运营收益

　　B.期末转售收益

　　C.有效毛收入

　　D.潜在毛收入

　　[答案]D

　　[解析]潜在毛收入是指估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。A项，净运营收益即净收益是指有关收入(如有效毛收入)减去费用(如运营费用)后归因于估价对象的收益。B项，期末转售收益是指预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。C项，有效毛收入是指潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

　　3[.单选题]在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少是人口的()。

　　A.自然增长

　　B.机械增长

　　C.净增长

　　D.负增长

　　[答案]A

　　[解析]人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口的机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

　　4[.单选题]某城市年平均人口150万人，2012年出生人口1000人，死亡300人，迁入人数2000人，迁出人数600人，则该城市2012年的人口增长率为()。

　　A.0、47‰

　　B.0、93‰

　　C.1、4‰

　　D.2‰

　　[答案]C

　　[解析]人口增长是指在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝 对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：。本题中，该城市2012年的人口增长率为：(1000-300+2000-600)÷1500000=1.4‰。

　　5[.单选题]居民收入增加会加大对居住房地产的需求，其中，()阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。

　　A.超低收入者

　　B.低收入者

　　C.中等收入者

　　D.高收入者

　　[答案]C

　　[解析]若居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。

　　6[.单选题]市场法估价在经过()之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

　　A.房地产状况调整

　　B.交易情况修正

　　C.选取可比实例

　　D.市场状况调整

　　[答案]A

　　[解析]市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

　　7[.单选题]市场法适用的估价对象是()的房地产。

　　A.数量较少且经常发生交易

　　B.数量较少且偶尔发生交易

　　C.数量较多且偶尔发生交易

　　D.数量较多且经常发生交易

　　[答案]D

　　[解析]市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。

　　8[.单选题]房地产价格中，一般把某种房地产在市场上的一般、平均水平价格称为()。

　　A.成家价格

　　B.市场价格

　　C.单位价格

　　D.实际价格

　　[答案]B

　　[解析]市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。

　　9[.单选题]下列房地产中，适用收益法估价的有()。

　　A.公园

　　B.行政办公楼

　　C.旅馆

　　D.图书楼

　　[答案]C

　　[解析]收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。

　　10[.单选题]某宗房地产预计未来每年的净收益为7万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为()。

　　A.80、45万元

　　B.81、75万元

　　C.82、35万元

　　D.83、25万元

　　[答案]C

　　[解析]收益期为无限年且净收益每年不变的公式为：==82.35(万元)。