2022年房地产经纪人考试《专业基础》预测试题（二）

　　1[.单选题]建筑物因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损，称为()。

　　A.物质折旧

　　B.功能折旧

　　C.经济折旧

　　D.技术折旧

　　[答案]A

　　[解析]估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括：①物质折旧，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损;②功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损;③外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

　　2[.单选题]为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金是指()。

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　　A.抵押价值

　　B.保险价值

　　C.征收价值

　　D.计税价值

　　[答案]D

　　[解析]计税价值，又称计税价格，是指为征税目的而评估的价值或价格，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或价格、租金。

　　3[.单选题]某商场的年有效毛收入为2143元/m2，运营费用为有效毛收入的30%，假定资本化率为8%，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为()元/m2。

　　A.11656

　　B.16982

　　C.17483

　　D.18750

　　[答案]C

　　[解析]净收益是指有关收入(如有效毛收入)减去费用(如运营费用)后归因于估价对象的收益，即净收益=有效毛收入-运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：。式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：

　　4[.单选题]某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元;年运营费用为12万元。假设该房地产的报酬率为9%，则其收益价格为()万元。

　　A.194、64

　　B.197、31

　　C.324、40

　　D.328、85

　　[答案]A

　　[解析]净收益是指有关收入(如有效毛收入)减去费用(如运营费用)后归因于估价对象的收益。本题中，该房地产净收益为：30-12=18(万元)。则收益期为有限年且净收益每年不变的房地产收益价格为：=194.64(万元)。式中，V表示房地产的收益价格或价值;A表示房地产的净收益;y表示房地产的报酬率或折现率;n表示房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。

　　5[.单选题]某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收入为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为8.2%，该宗房地产的收益价格为()万元。

　　A.403、77

　　B.420、26

　　C.439、02

　　D.672、95

　　[答案]A

　　[解析]净收益是指有关收入(如有效毛收入)减去费用(如运营费用)后归因于估价对象的收益。收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：。式中，V为房地产的收益价格;A为房地产的净收益;Y为房地产的报酬率或折现率;n为房地产的收益期限。根据题意得：A=60-24=36(万元)，则V=36÷0.082×[1-1÷1.08240-8]=403.77(万元)。

　　6[.单选题]在区位选择中，人们越来越重视()。

　　A.空间交通距离

　　B.空间直线距离

　　C.交通时间距离

　　D.交通路线距离

　　[答案]C

　　[解析]距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区等情况下，它往往会失去意义。交通路线距离一般是指连接的道路长度，有时受路况、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，因此交通路线距离也不一定能反映真实的状况。交通时间距离一般来说更科学，人们越来越重视。

　　7[.单选题]一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是()。

　　A.起价

　　B.成交价

　　C.表格价

　　D.均价

　　[答案]D

　　[解析]均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

　　8[.单选题]从()看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。

　　A.综合效应

　　B.房地产供给的角度

　　C.房地产需求的角度

　　D.房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度

　　[答案]B

　　[解析]利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。

　　9[.单选题]从()看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

　　A.综合效应