2021年房地产经纪人《交易制度政策》复习题（十五）_第3页

　　一、单项选择题

　　1.【答案】A

　　【解析】《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。

　　2.【答案】A

　　【解析】不动产注销登记包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害导致不动产灭失的;权利人放弃不动产权利的;不动产权利终止的，以及法律、法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的;依法征收、没收不动产的;因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消失，当事人未办理注销登记的;法律法规规定的其他情形。

　　3.【答案】C

　　【解析】预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　4.【答案】A

　　【解析】以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　5.【答案】B

　　【解析】限制房地产交易：各级住房城乡建设主管部门要及时查询各级人民法院失信被执行人名单信息库，对失信被执行主体就商品房开发施工许可、商品房预售许可、房屋买卖合同备案、房屋交易资金监管、楼盘表建立、购房资格审核、房源验核、存量房和政策房交易上市、住房公积金贷款等提出的申请不予受理或从严审核有关材料。

　　6.【答案】B

　　【解析】未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

　　7.【答案】D

　　【解析】本题考查的是国有建设用地使用权出让的方式知识点。《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”

　　8.【答案】B

　　【解析】房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

　　9.【答案】D

　　【解析】房地产广告投放过短、频率低，需要做好调研策划，避免因过期而失去促销意义，这体现了房地产广告具有时效性特点。

　　10.【答案】A

　　【解析】选项A，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　二、多选题

　　1.【答案】ACE

　　【解析】房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

　　2.【答案】BCD

　　【解析】开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

　　3.【答案】AC

　　【解析】违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋禁止出租。

　　4.【答案】ACE

　　【解析】住房公积金制度的作用有：①住房公积金制度作为法定的住房货币分配方式是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一，增加了职工工资中的住房消费含量，实现分配体制的转换。②建立了职工个人住房资金积累计支，增加了职工解决住房问题的能力，调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效需求。③住房公积金制度为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金贷款，促进了政策性住房信贷体系的建立。

　　5.【答案】CDE

　　【解析】房屋征收范围确定后，买卖和抵押也会受到影响，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

　　6.【答案】ABCE

　　【解析】《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：①遵守管理规约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;④按照国家有关规定交纳专项维修资金;⑤按时交纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。

　　7.【答案】AB

　　【解析】房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　8.【答案】CDE

　　【解析】《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;③提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议;④参加业主大会会议，行使投票权;⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权;⑥监督业主委员会工作;⑦监督物业管理服务企业履行物业服务合同;⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;⑩法律、法规规定的其他权利。

　　9.【答案】ABCE

　　【解析】《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押的，当事人应持下列文件到房地产所在她的房地产管理部门申请抵押权登记：①登记申请书;②申请人的身份证明;③房屋所有权证书或房地产权证书;④抵押合同;⑤主债权合同;⑥其他必要材料。

　　10.【答案】ACD

　　【解析】契税减免规定：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　三、综合分析题

　　1.【答案】AB

　　【解析】B项，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。CD两项，承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋包括不得擅自对房屋进行改动或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　2.【答案】AB

　　【解析】A项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。B项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。C项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。本案例中，没有发生房屋权属转移。本案例没有涉及到房屋权属转移。D项，印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。本案例中，房屋出租中没有涉及到“书立、领受税法规定应税凭证”的情形。

　　3.【答案】B

　　【解析】自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。

　　4.【答案】ABC

　　【解析】扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定;不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

　　5.【答案】A

　　【解析】《物权法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。B项，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。C项，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。D项，承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利，如优先购买权、买卖不破租赁。

　　6.【答案】BD

　　【解析】A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。本案例中，王某是产权出售人，不是产权承受人。B项，增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。C项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。本案例，王某转让了房地产的产权，不需要再缴纳房地产税。D项，印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。所以，对于王某拍卖、变卖商铺的行为，王某应缴纳营业税和印花税。