2021年房地产经纪人《交易制度政策》复习题（十四）_第3页

　　一、单项选择题

　　1.【答案】C

　　【解析】房地产转让的特征是房地产权属发生转移。

　　2.【答案】D

　　【解析】个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。

　　3.【答案】A

　　【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　4.【答案】D

　　【解析】任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。

　　5.【答案】B

　　【解析】契据登记制的理论基础是对抗要件主义。

　　6.【答案】B

　　【解析】个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　7.【答案】C

　　【解析】税务部门和住房城乡建设部门应当积极推进房地产交易信息与纳税信息的互联互通和集成共用。

　　8.【答案】D

　　【解析】《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　9.【答案】B

　　【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　10.【答案】B

　　【解析】承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，转租人应当赔偿损失。

　　二、多项选择题

　　1.【答案】ABCE

　　【解析】房地产买卖市场是典型的区域市场。由于房地产寿命长久、供给有限、保值，增值，具有很好的投资品属性，存量房市场也极容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。还受到经济发展、人口、政策等多种因素的影响，存量房市场会表现出周期性波动，出现高峰期和低谷期。

　　2.【答案】BD

　　【解析】本题考查的是房屋所有权的取得知识点，分为原始取得和继受取得两种。

　　3.【答案】ABCD

　　【解析】①对廉租住房、经济适用住房经营管理单位、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。②2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。③2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。④对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

　　4.【答案】BDE

　　【解析】B选项符合房地产广告真实性原则、D选项符合房地产广告合法性原则、E选项符合房地产广告科学性的原则;而A、C分别违背了科学性(传播封建迷信思想)、合法性(内部认购名目)。

　　5.【答案】ABDE

　　【解析】下列情形可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记的;②继承、接受遗赠取得不动产权利的;③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。

　　6.【答案】ABCD

　　【解析】业主委员会执行业主大会的决定，履行以下职责

　　(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(4)监督管理规约的实施;

　　(5)业主大会赋予的其他职责。

　　7.【答案】ACE

　　【解析】房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　8.【答案】ABCE

　　【解析】合同双方应遵循自愿、公平、诚信原则订立本合同，就房屋基本状况、委托挂牌价格、经纪服务内容、服务期限和完成标准、委托权限、经纪服务费用、资料提供和退还、违约责任、合同变更和解除、争议处理和合同生效等达成合意。

　　9.【答案】AD

　　【解析】B选项错误，城市市区的土地属于国家所有;C选项错误，矿藏、水流、森林属于国家所有;E选项错误，国有土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。

　　10.【答案】ACDE

　　【解析】房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是实际意义的完整的生产、生活空间;房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　三、综合分析题

　　1.【答案】C

　　【解析】商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。故题目中预售合同登记备案的时间最迟应为2009年9月8日。而住宅的质量保修期从交付之日起计算，故题目中预售住宅的质量保修期起始时间应为交付之日2010年9月12日。

　　2.【答案】B

　　【解析】本题中实测面积小于合同约定的面积，面积误差比为4%，在3%以内的3.75平方米由出卖人返还买受人，计9.375万元;超过3%的1.25平方米，房价款由出卖人双倍返还买受人，即6.25万元。因此，买受人实际支付的购房款=2.5×125-9.375—6.25=296.875万元。

　　3.【答案】AD

　　【解析】对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税，刘某若在2013年将房屋转让，年限不足5年，因此个人所得税没有减免，故A错误。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，故D错误。

　　4.【答案】A

　　【解析】商品房预售应满足如下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预收的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。而选项A中，到商品房签订预售合同还没有确定预售许可证。

　　5.【答案】B

　　【解析】预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。