2022年房地产经纪人考试《交易制度政策》章节试题（十一）

1[.多选题]下列关于国有建设用地使用权的说法中，正确的是()。

A.土地使用者应在合同签订后30日内支付全部出让金

B.工业用地有两个以上意向用地者的，应当采取协议的方式出让

C.土地使用者在经得出让人的同意之后方可改变合同约定的使用用途

D.土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款

E.通过行政划拨取得的土地使用权，在有偿转让时需补交土地出让价款

[答案]DE

[解析]A项，按照现行规定，土地使用者应在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。B项，《物权法》第一百三十七条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。C项，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意。

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2[.多选题]土地基本制度通常包括()三大方面。

A.土地用途管制制度

B.土地所有制度

C.耕地保护制度

D.土地使用制度

E.土地管理制度

[答案]BDE

[解析]土地基本制度通常包括土地所有制度(即土地所有制)、土地使用制度和土地管理制度三大方面。其中，土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，其法律体现形式是土地所有权。AC两项属于土地管理基本制度。

3[.多选题]房地产所有权的特性包括()。

A.完全性和整体性

B.恒久性

C.弹力性

D.绝 对性

E.相对性

[答案]ABCD

[解析]房地产所有权具有下列特性：①完全性;②整体性;③恒久性;④弹力性;⑤绝 对性。

4[.多选题]农村集体土地制度改革试点的主要任务是()。

A.完善土地征收制度

B.建立农村集体经营性建设用地入市制度

C.改革完善农村宅基地制度

D.统筹城乡发展，促进农村经济飞速增长

E.建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制

[答案]ABCE

[解析]2015年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国农村集体土地制度改革进入新阶段。农村集体土地制度改革试点的主要任务是：①完善土地征收制度;②建立农村集体经营性建设用地入市制度;③改革完善农村宅基地制度;④建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

5[.多选题]下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有()。

A.我国实行土地的社会主义公有制

B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使

C.城市市区的土地属于国家所有

D.农村宅基地属于集体所有

E.森林、山岭、草原都属于国家所有

[答案]BE

[解析]B项，土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。E项，国有土地的范围如下：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

6[.多选题]我国全面推行城镇国有土地有偿使用制度，实行城镇国有土地使用权()的制度。

A.无偿

B.有偿

C.无限期

D.有限期

E.可流动

[答案]BDE

[解析]国务院发布了《人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，在全国范围内全面推行城镇国有土地有偿使用制度改革，实行城镇国有土地使用权有偿、有限期、可流动的制度。

7[.多选题]依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权()

A.一律不得转让

B.经批准可以出租

C.可以直接抵押

D.必须按法定的程序办理手续

E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

[答案]BDE

[解析]国有建设用地使用权划拨的特征包括：①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用和无偿取得两种形式。③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。⑥未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。

8[.多选题]房屋所有权的取得过程中，原始取得的情形主要包括()。

A.依法建造房屋

B.房屋买卖

C.合法添附的房屋

D.依法没收房屋

E.收归国有的无主房屋

[答案]ACDE

[解析]原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋;②依法没收房屋;③收归国有的无主房屋;④合法添附的房屋(如翻建、加层)。B项属于房屋继受取得。

9[.多选题]债务人不履行到期债务时，抵押权人可以按()方式处理抵押房地产。

A.与抵押人协议折价抵债

B.与抵押人协议变卖

C.自行拍卖

D.将抵押物直接过户给自己

E.请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

[答案]ABE

[解析]《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

10[.多选题]私人所有房产，是公民个人所有的房产，产权人依法享有()等权利。

A.占有

B.使用

C.处分

D.收益

E.绝 对

[答案]ABCD

[解析]私人所有房产，它是公民个人所有的房产。我国宪法规定国家保护私人房产，产权人依法享有占有、使用、收益、处分等权利。目前属于私人所有的房产大部分为住房。