2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》冲刺练习题（五）

　　1[.单选题]土地使用者在发生下列()行为时，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议，相应调整土地使用权出让金。

　　A.土地使用权的出让

　　B.土地用途的变更

　　C.土地使用权的作价出资

　　D.土地使用权的入股

　　[答案]B

　　[解析]土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

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　　2[.单选题]与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现，这体现了房地产所有权的()特性。

　　A.完全性

　　B.恒久性

　　C.绝 对性

　　D.弹力性

　　[答案]C

　　[解析]房地产所有权具有下列特性：①完全性;②整体性;③恒久性;④弹力性;⑤绝 对性。其中，绝 对性是指与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现，而债权的行使必须以债务人的积极协助(即履行债务)为条件。

　　3[.单选题]房屋征收的核 心是()。

　　A.为了城市发展而对部分地区进行拆除重建的活动

　　B.不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权

　　C.大力发展基础设施建设从而推动经济发展

　　D.在经过房屋所有权人的同意后取得其房屋，收回国有土地使用权

　　[答案]B

　　[解析]房屋征收，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收的核 心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。

　　4[.单选题]房地产所有权具有的四项基本权能是()。

　　A.占有、使用、收益和处分

　　B.占有、回收、收益和抵押

　　C.出租、出卖、赠与和抵押

　　D.购买、使用、出租和收益

　　[答案]A

　　[解析]房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称房地产所有人、所有者。所有权的占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。

　　5[.单选题]商业用地不能采取()方式出让。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.挂牌

　　D.协议

　　[答案]D

　　[解析]《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。协议不属于公开竞价方式。

　　6[.单选题]旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取()等公开竞价的方式出让。

　　A.招标、挂牌

　　B.招标、拍卖

　　C.拍卖、挂牌

　　D.拍卖、协议

　　[答案]B

　　[解析]《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　7[.单选题]按照()划分，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

　　A.主体特性

　　B.相关费用

　　C.使用用途

　　D.取得方式

　　[答案]D

　　[解析]建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

　　8[.单选题]下列不属于业主的建筑物区分所有权基本内容的是()。

　　A.专有部分的所有权

　　B.建筑区划内的共有部分享有共有权

　　C.共有部分的出租权

　　D.共有部分享有共同管理的权利

　　[答案]C

　　[解析]《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了以下三个方面的基本内容：①对专有部分的所有权;②对建筑区划内的共有部分享有共有权;③对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

　　9[.单选题]()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

　　A.自物权

　　B.使用权

　　C.用益物权

　　D.担保物权

　　[答案]C

　　[解析]在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

　　10[.多选题]土地使用权转让包括下列()行为。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.交换

　　D.赠与

　　E.出资

　　[答案]ACD

　　[解析]《出让转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

　　11[.多选题]应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让的有()用地。

　　A.工业

　　B.娱乐

　　C.商业

　　D.军事

　　E.旅游

　　[答案]ABCE

　　[解析]《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　12[.多选题]关于国有建设用地使用权出让最高年限的说法，正确的有()。

　　A.工业厂房用地50年

　　B.中学教学楼用地40年

　　C.多层住宅用地70年

　　D.旅游度假村用地40年

　　E.百货商场用地50年

　　[答案]ACD

　　[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;⑧教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。

　　13[.多选题]可由有批准权的人民政府依法批准划拨的建设用地包括()。

　　A.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

　　B.国家重点扶持的工业用地

　　C.城市基础设施和公益事业用地

　　D.城市重点商城、商场用地

　　E.国家机关用地和军事用地

　　[答案]ACE

　　[解析]《城市房地产管理法》第二十四条规定：下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。

　　14[.多选题]国有土地有偿使用的方式主要有()。

　　A.国有土地租赁

　　B.国有土地划拨

　　C.国有土地使用权作价入股

　　D.国有土地使用权作价出资

　　E.土地使用权出让

　　[答案]ACDE

　　[解析]我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括：①国有建设用地使用权出让;②国有土地租赁;③国有建设用地使用权作价出资(人股)和授权经营。

　　15[.多选题]采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，其缺点在于()。

　　A.减轻单位职工或个人的经济压力

　　B.排斥市场对土地利用的调节作用

　　C.土地资源配置不合理

　　D.提高了个人的工作积极性

　　E.城市面貌长期落后

　　[答案]BCE

　　[解析]采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，这种制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地资源配置不合理，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地资源配置不合理，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。