2020房地产经纪人考试辅导：房地产转让（四）_第3页

　　四、共有房地产的转让管理

　　房屋共有是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。通常情况下，按份共有关系是按约定或者根据出资额形成的，而共同共有关系则一般形成于配偶关系、父母子女关系中，个别情况下也可以通过合同约定。如果共有人之间没有约定是“按份共有”还是“共同共有”，或者约定不明确，除非共有人之间具有家庭关系，否则默认为“按份共有”。

　　根据《物权法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时又有所不同：(1)按份共有房屋的份额处分更为灵活。通常情况下，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权;而具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割，并自由处分分割所得份额。(2)共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意，而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。

　　对按份共有房地产转让纠纷案件的审理，最高人民法院关于适用《人民共和国物权法》若干问题的解释(一)(法释[2016]5号，自2016年3月1日起施)作出具体规定。

　　共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。(物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。)

　　优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

　　(1)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;

　　(2)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;

　　(3)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

　　(4)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

　　按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

　　(1)未在以上规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

　　(2)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

　　按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。(物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。)两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

　　五、对查封登记的房地产转让限制

　　登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。已被司法机关和行政机关查封、预查封并在登记机构办理了查封、预查封登记手续的房屋，被执行人隐瞒真实情况，到登记机构办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。登记机构应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理。

　　对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的房屋的查封，执行法院应当向登记机构提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机构办理过户登记手续后，办理查封登记。对登记机构已经受理被执行人转让房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

　　以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。